路線価 (2023) 群馬県沼田市町田町字並木731-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 沼田市群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
価格時点	2023 年
駅名	沼田駅 から 3400m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	395万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	395万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万6,533 円／坪 1平米 1万7,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼田市の市街地外周部及び郊外の住宅地域。需要者の中心は市内及び周辺市町村在住の居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層及び地縁関係者。生活利便性や居住環境劣る住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、居住環境等良好な地域への選好性等から需要は極めて弱含み。市場での中心価格帯は画地規模２１０㎡程度で土地は４００万円程度、新築の戸建住宅は１，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は市内の住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。中心市街地から距離があり生活利便性に劣り、建売住宅やミニ分譲地等と比較しても選好性に劣る。土地取引は極めて少なく、需要は弱い。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で４００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅は殆ど見受けられず戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で信頼性のある事例を収集し得た。なお、郊外農村部で賃貸市場の成熟度は低く、賃貸需要が見込めないため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は農地も見られる郊外住宅地域である。郊外農村部に存しており、賃貸市場の成熟度は低く賃貸需要が見込めないため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって前年公示価格等との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼田駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼田市群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
標準地の範囲
東	0 m
西	180 m
南	70 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地北方郊外の居住環境劣る住宅地域
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農地と一般住宅が混在する住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (2)農地と戸建住宅、農家住宅が混在する地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も同様の環境を維持すると予測される。生活利便性に劣り引合いも劣る。地価は引き続き下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万6,533 円 1平米 1万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万6,533円 1平米 1万7,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 5万7,524円 1平米 1万7,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は依然として先行き不透明。県北部の中核都市。人口は減少傾向。旧郡部を中心に過疎化が進行。 (2)人口、土地取引件数ともに減少傾向が続いている。それらを背景とし地価も引き続き下落基調。郊外に行くほど下落率は大きい傾向にある。
地域要因
(1)農地と一般住宅が混在する住宅地域。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、特に変動はない。 (2)郊外の住宅地域。中心市街地やミニ分譲地等と比較し選好性に劣る。需要は減退。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,124 円／平米 5万 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,976 円／平米 5万6,123 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,808 円／平米 5万5,567 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23135 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,149 円／平米 6万1 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,058 円／平米 5万9,700 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,068 円／平米 5万6,427 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23135 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,174 円／平米 6万83 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,290 円／平米 7万3,691 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,772 円／平米 5万5,448 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23153 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,415 円／平米 3万7,738 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,835 円／平米 4万5,739 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,624 円／平米 5万8,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市町田町字並木７３１番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万811 円／平米 3万5,741 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,379 円／平米 4万4,231 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,766 円／平米 5万5,428 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情