路線価 (2023) 群馬県沼田市下之町字滝棚1013-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 沼田市群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外 沼田市中心市街地８－２街区１０１３－１外
価格時点	2023 年
駅名	沼田駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 15万8,688 円
1平米当たり	1平米 4万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,670万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万344 円 1平米 6万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万13 円／坪 1平米 6万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は沼田市の商業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人及び地元個人事業者。市街地中心部の普通商業地域であり、商況に大きな変化はなく新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さく、土地区画整理事業等の進捗による街並み整備への期待感から需要は底堅い。画地規模や取引価格はまちまちであり、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。 (2) 同一需給圏は沼田市内の商業地域・住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用としての利用目的の、地縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主等が考えられる。中心市街地に存し区画整理事業の進捗もあり、周辺地域では建替えが進む区画も散見される。取引の規模や価格にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には貸店舗、貸事務所も見受けられ収益性が重視される地域であり賃貸市場の成熟の程度は概ね普通である。しかしながら、現在の賃貸市場に於いては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。なお、取引は自用目的が多く件数はやや少ないものの信頼性のある事例を収集し得た。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は中心市街地に位置する普通商業地域である。店舗、事務所、併用住宅等が建ち並ぶが自社の事業用不動産の割合が高く、商業系の賃貸市場の成熟度は低い事から土地価格に見合う賃料の収受は困難であり、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の意思決定の際、主として代替競争不動産の取引価格を基準に判断している。よって市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	沼田駅東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ再開発近くの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	沼田市群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外沼田市中心市街地８－２街区１０１３－１外
標準地の範囲
東	100 m
西	40 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	23 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部の普通商業地域
街路	２０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小売店舗が建ち並ぶ再開発近くの商業地域で、土地区画整理事業の進捗等により街並みが整備されてゆくと予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さく、地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。 (2)土地区画整理事業が進む、国道沿いの普通商業地域で中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ。街並みは整備されつつあるが、人口減少等を背景に顧客流動性や商況に劣り、地価は微減傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万1,666 円 1平米 6万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万1,335 円 1平米 6万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万1,666円 1平米 6万1,000円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万1,335円 1平米 6万900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 20万1,005円 1平米 6万800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は依然として先行き不透明。県北部の中核都市。人口は減少傾向。旧郡部を中心に過疎化が進行。 (2)人口、土地取引件数ともに減少傾向、取引価格も引き続き下落基調。中心地よりロードサイドの選好性が優るが市全体は顧客流動性に劣り需要は低迷。
地域要因
(1)小売店舗が建ち並ぶ再開発近くの商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さく、特に変動はない。 (2)中心市街地に位置する商業地域。小規模な店舗や事務所が中心で商業集積度は低い。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23153 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万142 円／平米 9万9,649 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,974 円／平米 14万2,072 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,644 円／平米 20万7,101 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,900 円／平米 21万1,253 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22153 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,315 円／平米 10万3,527 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,276 円／平米 14万3,070 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,559 円／平米 20万3,514 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22153 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,234 円／平米 11万9,790 円／坪
推定価格 平米 坪	4万18 円／平米 13万2,300 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,523 円／平米 18万6,865 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,700 円／平米 19万756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22153 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	沼田市
地域	群馬県沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,834 円／平米 14万1,609 円／坪
推定価格 平米 坪	4万630 円／平米 13万4,323 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,225 円／平米 18万9,186 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,400 円／平米 19万3,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情