路線価 (2023) 群馬県渋川市渋川字西田428-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
価格時点	2023 年
駅名	渋川駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	616万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	616万 円 (171 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地地域は市街地外延のスーパーマーケットに近い一般住宅地域で、生活上の利便性が高い特性を有する。需要者は３０代の中堅サラリーマンを中心とし、土地総額６００万円程度、新築建物付２，０００万円から２，２００万円程度と把握される。当市の住宅地需要は地価水準の高い市街地を嫌い、郊外拡散的な特性を有する。 (2) 同一需給圏は渋川市本庁管内の住宅地域であり、主な需要者は渋川市内に地縁を有する個人である。渋川地区中西部に位置する傾斜地勢の住宅地域であり、渋川市の中心市街地に比較的近く、周辺には大型スーパー等もあり生活利便性が良好であるが、昨今の渋川市の土地取引は渋川地区よりも南側の行幸田地区や有馬地区の方が多くなる傾向にある。土地は２００㎡程度で７００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地価水準の近い周辺住宅事例から、的確に求められており、精度が高いと思料される。一方、地域の標準的使用、最有効使用、画地規模から判断して、収益モデルの想定は困難であり、収益還元法は適用しなかった。以上により、説得力が強く、市場性を具現する比準価格をもって、本件対象標準地の鑑定評価額と決定した。代表標準地との規準も適切である。 (2) 周辺には低層の共同住宅も見られるが、最有効使用が低層住宅地で自用目的での需要が中心であり、収益目的での取引は少なく、また、画地規模が小さく競争力のある共同住宅の想定が困難であるため、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視する住宅地域内にあり、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋川
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	51.7 坪 (171 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶスーパーに近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
標準地の範囲
東	270 m
西	90 m
南	100 m
北	250 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15.5 m
面積	171 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	市街地外延の既成住宅が建ち並ぶスーパーに近い住宅地域
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)買い物等生活利便性の高い住宅地域として、今後も推移が予測されるものの、中心地域との連係が弱く、拡散的特性を有することから、長期的には微落傾向で推移すると見られる。 (2)周辺には農地や遊休地も見られるが近隣地域内において新規の宅地分譲事例は少なく、現状維持の状況が続いている。今後も当面は同様の状況が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)市役所通りと平沢川の交差する滝橋北東域に形成された傾斜地勢の住宅地域。 (2)周辺には農地や遊休地が散見されるが、傾斜地勢で造成費が嵩むため新規の宅地分譲事例は少なく、地域要因に格別の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,422 円／平米 15万3,471 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,512 円／平米 15万463 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,092 円／平米 11万9,320 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,425 円／平米 13万339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,652 円／平米 12万7,784 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,922 円／平米 11万8,758 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22119 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,290 円／平米 11万57 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,357 円／平米 11万278 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,023 円／平米 11万9,092 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,394 円／平米 8万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,447 円／平米 8万7,434 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,739 円／平米 11万8,153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23138 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字西田４２８番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,748 円／平米 9万8,347 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,765 円／平米 9万1,791 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,437 円／平米 12万461 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情