路線価 (2023) 群馬県渋川市渋川字並木763-8外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
価格時点	2023 年
駅名	渋川駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (325 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万3,314 円／坪 1平米 3万7,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 対象標準地地域は市街地外延の小学校、高校等の文教施設に近い一般住宅地域で、文教地区的特性を有する。需要者は３０代の中堅サラリーマンを中心とし、土地総額１，０００万円前後、新築建物付２，４００万円前後が中心需要帯と把握される。当市の住宅地需要は市街地を嫌い、郊外拡散型であることが特徴である。 (2) 同一需給圏は渋川市の市街地及び市街地周辺の住宅地域である。需要者は渋川市に在住または勤務する自己住居を目的とする個人が中心である。渋川市の人口減少率は高く、高齢化率も県平均を上回り、これらを反映して住宅地需要は全般的に低迷している。近隣地域は一般住宅の多い住宅地域で小学校への接近性に恵まれているが、需要はやや弱い。売買の中心価格帯は土地１０００万円前後、新築住宅２，３００万円前後で規模品等によりばらつきがある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は地価水準も近い市街地、郊外住宅地の上位水準、下位水準事例から、的確に求められており、精度が高いと思料される。一方、収益還元法を適用、収益価格を求めたが、住宅地のため、相対的に低位に求められた。以上により、説得力が強く、市場性を具現する比準価格をもって、本件対象標準地の鑑定評価額と決定した。 (2) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、比準価格に比較して低位に試算され、回収可能な収益物件の想定が難しいことが明らかとなった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋川駅北西方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	98.3 坪 (325 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が多い小学校に近接した住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
標準地の範囲
東	250 m
西	100 m
南	30 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15.2 m
奥行き	21.4 m
面積	325 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	傾斜地勢上の文教施設に近い住宅地域であるが、街路系統、連続性、画地配置に劣る
街路	基準方位、北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋川北小学校、渋川高校に近接することから人気の高い住宅地域として推移してきたが、地域は地勢等に劣り、土地需要の郊外への拡散が進んでいることから、長期的には微落傾向で推移すると見られる (2)当該地域は一般住宅の多い住宅地域で小学校への接近性に恵まれているが、市街地及び周辺の住宅需要の弱さを反映して需要はやや弱い。当該傾向は当面続くものと思われ、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万2,322 円 1平米 3万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万3,314 円 1平米 3万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万2,322円 1平米 3万7,000円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万3,314円 1平米 3万7,300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、少子高齢化を背景に、ｗｉｔｈコロナ、ウクライナ情勢等の経済的影響、円安、物価高の局面が続き、不透明感が増大している。 (2)渋川市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向。温泉地として伊香保温泉を擁する。上信自動車道が建設工事中。住宅地ではコロナ禍の影響は小さい。
地域要因
(1)地勢や画地配置の劣る文教地区内の普通住宅地域。周辺の街路系統が劣る。 (2)一般住宅の多い住宅地域で小学校への接近性に恵まれているが、市街地及び周辺の住宅需要の弱さを反映して、地価は弱含み傾向にて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,422 円／平米 15万3,471 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,512 円／平米 15万463 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,035 円／平米 11万9,132 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	22119 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,425 円／平米 13万339 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,652 円／平米 12万7,784 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,822 円／平米 11万8,428 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,900 円／平米 12万1,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,874 円／平米 7万2,315 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,743 円／平米 7万1,882 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,453 円／平米 9万760 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,300 円／平米 9万3,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23138 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,235 円／平米 9万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,382 円／平米 14万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,002 円／平米 11万9,023 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,100 円／平米 12万2,653 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23119 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市渋川字並木７６３番８外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,394 円／平米 8万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,447 円／平米 8万7,434 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,739 円／平米 11万8,153 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,800 円／平米 12万1,661 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情