路線価 (2023) 群馬県渋川市上白井2525-50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市上白井２５２５番５０
価格時点	2023 年
駅名	渋川駅 から 6700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	368万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	368万 円 (219 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万5,541 円／坪 1平米 1万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧子持村の市街地を中心とする住宅地域。需要者は渋川市の第一次取得の勤労世帯が中心である。旧郡部に位置する農村住宅地域で選好性は低く需要は低迷傾向にある。中心となる価格帯は土地は４００万円程度が中心。新築の戸建て住宅は１，８００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、旧郡部の住宅地域を中心とした渋川市内の住宅地域一円である。需要者は市内に在住・勤務の一次取得者が主体である。近隣地域及びその周辺は傾斜地勢で生活利便施設からの距離もあり、地縁的選好性が強く取引は殆ど見られない。需要の中心価格帯は標準的画地程度の土地で４００万円前後、地価は引き続き下落傾向である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅を中心とする農村住宅地域で賃貸市場は未成熟で、また、標準地は画地規模が小さく市場性のある共同難であることから収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は農地の中に一般住宅が散見される農家集落地域である。賃貸市場は未成熟で、画地規模も小さく賃貸共同住宅の想定は困難であるため収益還元法は適用を見送った。典型的需要者は市場での代替競争不動産の取引価格を重視して意思決定を行う傾向にある事から、市場の実態を反映した比準価格の説得力は高いと思料される。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	渋川駅北方
距離	6700 m
土地の状態
土地面積	66.2 坪 (219 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が農地と混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市上白井２５２５番５０
標準地の範囲
東	200 m
西	180 m
南	250 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	14 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	旧郡部に位置する農村住宅地域
街路	基準方位北　　　５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存の農家住宅地域で、格別な価格形成要因も見受けられないことから、当面現状維持にて推移するものと予測する。地価は下落傾向で推移。コロナ禍の影響は殆どない。 (2)農地と一般戸建住宅・農家住宅が混在する農家集落地域。地域要因に特段の変動は見られず今後も同様の環境を維持すると予測される。土地取引は少なく引合いも劣る。地価は引き続き下落傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万5,541 円 1平米 1万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万5,541円 1平米 1万6,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少傾向にあり、土地需要は総じて低迷傾向にある。コロナ禍の影響は全体敵に殆どないが、伊香保温泉地域は影響が大きく地価は下落傾向。 (2)人口は減少、土地取引件数は微増傾向。取引価格は郊外の選好性ある一部で横ばい、他地域は下落基調、伊香保エリアの下落幅はやや大きい。
地域要因
(1)地域要因の変動は特に無く、コロナ禍の影響は殆どない。 (2)郊外の農家集落地域であり選好性に劣る。都心部への回帰傾向から需要は減退。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)特に個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23153 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市上白井２５２５番５０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,730 円／平米 5万2,003 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,475 円／平米 5万4,466 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,677 円／平米 5万8,440 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23126 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市上白井２５２５番５０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,189 円／平米 5万6,827 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,498 円／平米 5万4,542 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,335 円／平米 5万4,004 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,300 円／平米 5万3,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市上白井２５２５番５０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,634 円／平米 5万4,992 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,502 円／平米 8万4,310 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,301 円／平米 5万7,197 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,300 円／平米 5万7,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23130 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市上白井２５２５番５０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,279 円／平米 6万430 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,658 円／平米 5万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,024 円／平米 5万2,975 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	306 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23130 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市上白井２５２５番５０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,073 円／平米 8万2,891 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,441 円／平米 9万720 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,928 円／平米 5万5,964 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情