路線価 (2023) 群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木544-41外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
価格時点	2023 年
駅名	渋川駅 から 8000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,090万 円 (520 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,901 円／坪 1平米 4万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊香保地区のほか県内主要温泉や渋川市域の商系多様性がある地域。需要者の中心は県内外のホテルや土産物店等の経営を目的とする法人である。温泉客はホテル内消費が多く、温泉街周遊客は減少し、土産物歓楽街は衰退が続いている。コロナ禍は和らぎ傾向だが収束は見えず、温泉客の伸び悩みから需給関係は弱い状態が続いている。取引が少ないうえ水面下取引が多いこと、画地規模大小不揃いのこと等から市場の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は、伊香保温泉のほか県内主要温泉観光地や渋川市及びその周辺市町村一円の商業地域であり、主な需要者は、ホテル、飲食、物販店舗等としての利用を目的とする法人企業等である。伊香保温泉街は新型コロナウイルス感染症の影響により観光客数が減少し、温泉街周遊客の減少により伊香保温泉街及びその周辺商業地一帯の土地需要は低迷が続いている。取引規模は様々なため需要の中心となる価格帯を見いだすことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引価格は比準価格重視で決定されている。上記比準価格は競争関係にある信頼できる事例から求めたもので信頼できる。収益価格は、賃貸市場の衰退で安定的な需要が見込めないため適用できなかったが、価格決定への影響はないと判断した。以上、近隣地域は伊香保温泉の県道沿い商業地域で市場は取引価格中心に動くので、比準価格を採用し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は自用の店舗が中心となっており、賃貸市場の衰退により新規の賃貸事例が見出せず、賃貸需要が見込めないため、収益価格は試算しない。商業地であるが、自用目的での取引が中心で価格形成は市場性を主体としている地域であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	渋川駅西方
距離	8000 m
土地の状態
土地面積	157.3 坪 (520 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	物産店やホテル等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	20 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	伊香保温泉街の県道沿い商業地域
街路	１０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)温泉街を貫通する県道沿いにホテル、土産物店、飲食店等が混在。町並みは老化傾向だが今後も温泉商業地を維持する見込み。コロナ禍は和らぎ傾向で景気は持ち直し傾向だが、地価は下落を続けている。 (2)愛郷ぐんまプロジェクト等により令和４年の観光入込客数は対前年同月比で大幅増となったが、新型コロナウイルス感染症影響前の水準までには戻っていない。今後も当面地価は下落が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万2,901 円 1平米 4万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2022年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万2,901円 1平米 4万200円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はコロナ禍の影響が和らぐもとで持ち直している。個人消費は緩やかに増加している。雇用所得環境は全体としては緩やかに改善している。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。
地域要因
(1)伊香保温泉県道沿いにホテル、土産物店、飲食店等が混在し繁華性はないが商況は安定。街路条件や環境条件等の変化は特に見られない。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により観光客数が減少し、土地需要は低迷している。
個別的要因	(1)街路、環境、隣地関係等の個別的要因に変化はなく、競争力は地域の標準を維持。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万839 円／平米 10万1,954 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,444 円／平米 10万3,954 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,538 円／平米 13万7,325 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,500 円／平米 13万7,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23138 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,122 円／平米 10万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,933 円／平米 11万5,488 円／坪
標準価格 平米 坪	4万526 円／平米 13万3,979 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23138 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,496 円／平米 8万984 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,892 円／平米 12万1,965 円／坪
標準価格 平米 坪	4万187 円／平米 13万2,858 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23119 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市伊香保町伊香保字丙梨木５４４番４１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,990 円／平米 10万9,065 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,663 円／平米 10万7,984 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,563 円／平米 12万7,489 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情