路線価 (2023) 群馬県渋川市行幸田字天神91-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 渋川市群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
価格時点	2023 年
駅名	渋川駅 から 1500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (2363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円 1平米 5万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,300万 円 (2363 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万1,581 円／坪 1平米 5万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋川市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は渋川市及び周辺市町村の中規模法人等である。景気の先行きの不透明感は継続しているが、郊外では大規模ショッピングセンターや多種店舗の集積が見受けられ商圏を形成し集客効果を得ているため、需要は比較的堅調である。使用目的、規模により取引価格が異なるため、市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。 (2) 同一需給圏は市街中心部及び周辺部の商業地域のほか周辺背後の住宅地も含み、隣接市の商業地域まで含んで広域的に形成される。主たる需要者層は店舗等を目的とする市内法人が中心で、市外及び県外需要者の想定も可能である。圏内需要はコロナ禍の影響で地域差はあるが、弱含み傾向。近隣地域は新興路線商業地域であり、需要は堅調に推移してきたが、社会経済情勢を反映して需要は弱含み傾向。取引価格帯は土地の規模等により異なるため把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり収益物件も期待出来る地域である。郊外立地の繁華性の高い路線商業地域に存しているが、賃貸市場の成熟がやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋川駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	714.8 坪 (2363 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	郊外型店舗が建ち並ぶ新興の路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	69 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋川市群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	250 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	35 m
奥行き	65 m
面積	2300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	新店舗の進出も著しい郊外路線商業地域。
街路	２５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	69 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋川市の郊外に位置する繁華性の高い路線商業地域。（主）高崎渋川線全線開通により利便性が向上し需要は堅調であるが景気の先行きが不透明な面もあり店舗系商業地の地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。 (2)当該地域は新興路線商業地域で県道高崎渋川バイパスの全線開通で利便性が向上した。需要は堅調だが、コロナ禍の影響による不安要素もあり、地価は弱含み乃至横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万4,887 円 1平米 5万2,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万4,887円 1平米 5万2,900円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2022年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 17万1,912円 1平米 5万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だに不透明。路線商業地においても地価はやや下落傾向となった。 (2)渋川市の人口は減少、高齢化率は上昇傾向。温泉地として伊香保温泉を擁する。上信自動車道が建設工事中である。コロナ禍の影響は地域で異なる。
地域要因
(1)（主）高崎渋川線の全線開通により需要は堅調であるが空室率や賃料水準等の先行き不透明感により地価は下落傾向となった。 (2)県道高崎渋川バイパスの全線開通により利便性が向上した。需要は堅調だが、コロナ禍の影響による不安要素もあり、地価は弱含み傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23119 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万3,731 円／平米 14万4,575 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,298 円／平米 14万3,143 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,292 円／平米 17万2,877 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,300 円／平米 17万2,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23130 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,838 円／平米 13万8,316 円／坪
推定価格 平米 坪	4万619 円／平米 13万4,286 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,876 円／平米 17万1,502 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,900 円／平米 17万1,581 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万6,329 円／平米 18万6,224 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,771 円／平米 18万4,379 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,472 円／平米 17万6,778 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23130 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,722 円／平米 22万583 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,826 円／平米 19万7,785 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,043 円／平米 17万8,666 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	22122 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県渋川市行幸田字天神９１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万1,567 円／平米 17万481 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,584 円／平米 16万3,925 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,693 円／平米 17万4,203 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情