路線価 (2023) 群馬県藤岡市藤岡字城屋敷1549-31 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 藤岡市群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
価格時点	2023 年
駅名	群馬藤岡駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	789万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	789万 円 (228 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万4,388 円／坪 1平米 3万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤岡市街地及びその周辺部を中心とした住宅地域。需要者は藤岡市に在住または在勤の自己使用を目的とした個人が中心である。圏内需要はやや低迷している。当該地域は駅への接近性に優れるが、街路の系統連続性がやや劣るため需要は弱含みである。市場の中心価格帯は画地規模２００㎡程度で土地は７００万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、藤岡市の住宅地域一円である。需要者の中心は、藤岡市内の居住者である一般所得者層であり、また、周辺市町村からの流入も見られる。市場の中心価格帯は、土地で２００㎡程度で５００万円～９００万円で新築住宅の場合、２，０００万円～２，２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の実勢価格を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格については戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、当該事例に適切な補修性を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的な価格であり、説得力を有している。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬藤岡駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	69 坪 (228 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤岡市群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	150 m
北	220 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市街地中心部に近い住宅地域
街路	基準方位北　６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした従来からの住宅地域で、地域に特段の変動要因もないことから、当面は現状維持にて推移することが予測される。 (2)特に変動要因はなく今後も現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万4,388 円 1平米 3万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万4,388円 1平米 3万4,600円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万4,718円 1平米 3万4,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多野藤岡地域の中核都市。人口は微減傾向、高齢化率が上昇傾向で、土地需要は低迷し、地価の下落傾向が続いている (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地等、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)市街地中心部に近く利便性は良好であるが、環境の変化は少なく、需要は弱含み。地価は下落傾向にて推移。 (2)市街地中心部に近く利便性は良好である。利便性が良い住宅地については、地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	260 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,562 円／平米 7万4,590 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,682 円／平米 8万8,211 円／坪
標準価格 平米 坪	3万918 円／平米 10万2,215 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,800 円／平米 10万5,131 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	273 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,850 円／平米 12万8,438 円／坪
推定価格 平米 坪	4万947 円／平米 13万5,371 円／坪
標準価格 平米 坪	4万947 円／平米 13万5,371 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	240 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,517 円／平米 9万4,277 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,719 円／平米 11万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,365 円／平米 11万6,917 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,400 円／平米 12万338 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	273 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市藤岡字城屋敷１５４９番３１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,680 円／平米 8万4,898 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,433 円／平米 8万775 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,118 円／平米 8万9,652 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情