路線価 (2023) 群馬県藤岡市鬼石字南宮本475-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 藤岡市群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
価格時点	2023 年
駅名	群馬藤岡駅 から 11000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	331万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	331万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万1,325 円／坪 1平米 1万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧鬼石町を中心に周辺市町村を含む郊外の住宅地域一円。需要者は、旧鬼石町周辺に地縁的選好性を有する個人が中心である。旧来からの住宅地域だが、過疎化が進行しており、需要は弱含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、土地が約８０坪で３００～４００万円程度と考えられるが、新築戸建物件は殆ど見受けられない状況にある。 (2) 同一需給圏は旧鬼石町及び藤岡市郊外の住宅地域。需要者の中心は主に旧鬼石町在住の地元地縁者で、それ以外からの転入は少ない。旧鬼石町は過疎化等の影響により衰退傾向が進行し、需要は弱含みである。当該地域は一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域であるが、土地需要は長期低迷している。市場の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で３５０万円前後、新築戸建物件は数が少ないため、取引の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域における賃貸市場が成立しているとは言い難く、賃貸物件を想定することが現実的でないため、試算しなかった。標準地は住宅地域内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、アパート等の賃貸目的の需要は乏しく競争力のある共同住宅を想定することが困難であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬藤岡駅南西方
距離	11000 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか公共施設も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤岡市群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	250 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	近くに小学校等の公共施設も見られる住宅地域
街路	基準方位　北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧鬼石町中心部の既成住宅地域であるが、過疎化が進行しているため、宅地需要は低迷し、地価は下落傾向で推移している。特段の変動要因も見受けられないため、当面は現状維持にて推移すると予測する。 (2)一般住宅を中心に公共施設等も混在する旧鬼石地区の既成住宅地域である。過疎化が進行し周辺環境にも変化が無い為地価水準についても当面は下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万1,325 円 1平米 1万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 4万2,647円 1平米 1万2,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)多野藤岡地域の中核都市。人口減少等の影響も認められるが、市街地で大型店舗の出店や施設整備等も見られ、周辺部でも新たな商圏が形成中。 (2)藤岡市は人口減少及び高齢化が進行しており、住宅地需要は弱含みで、既存商業地域は郊外型大型店舗への顧客流出により衰退傾向にある。
地域要因
(1)旧鬼石町中心部に存する住宅地域で、過疎化の進展に伴い需要は低迷し、地価は下落傾向で推移している。 (2)旧鬼石町に位置する既成住宅地域で、過疎化に伴い需要は低迷しており、周辺環境に変化もない為、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,924 円／平米 5万2,645 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,128 円／平米 5万13 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,978 円／平米 3万9,599 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	267 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,831 円／平米 2万9,195 円／坪
推定価格 平米 坪	8,117 円／平米 2万6,835 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,488 円／平米 4万1,285 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	271 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,635 円／平米 3万1,853 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6 円／平米 3万3,080 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,508 円／平米 4万1,351 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,634 円／平米 3万8,462 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,408 円／平米 3万7,715 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,509 円／平米 4万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,800 円／平米 4万2,317 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	260 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市鬼石字南宮本４７５番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,587 円／平米 2万8,389 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,214 円／平米 4万379 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,881 円／平米 3万9,279 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情