路線価 (2023) 群馬県藤岡市本郷字塚原353-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 藤岡市群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
価格時点	2023 年
駅名	群馬藤岡駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	671万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	671万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万3,560 円／坪 1平米 2万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤岡市の住宅地域である。需要の中心は藤岡市内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中心となっている。当該住宅団地内の建物は老朽化が進み、居住者も高齢化していると推測され若年層への魅力度は低い。区画整然としているものの、郊外であることから利便性が劣り、需要は弱含みである。市場の中心価格帯について、土地規模２００㎡前後で６００万円程度、新築住宅で２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、藤岡市内の住宅地域一円である。需要者は藤岡市を中心に周辺市町村の自己所有を目的とした一般所得者層である。当該地域は住宅団地として成熟しているため新規供給は少ない状況である。需要については、藤岡市の人口が減少傾向であることを背景に弱含みの状況である。市場の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で６００万円、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅向けに分譲された住宅団地であり、マンション、アパートなどの共同住宅は見られない。当該地域に収益用不動産の建築を想定するのは画地規模、利用の現況から鑑みて非現実的と言える。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、自己使用目的の取引がほとんどで、画地規模についても小さく市場性を有する共同住宅の想定が困難であることから収益還元法については適用しない。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を多数収集でき、補修性を行い説得力の高い価格を試算することができた。以上より代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬藤岡駅南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤岡市群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
標準地の範囲
東	150 m
西	60 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅を中心とした住宅地域であり、大きな変動要因もなく今後とも概ね現状維持傾向にて推移すると思料する。郊外に存し利便性が劣ることから需要は弱含みで、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (2)住宅団地として成熟している。格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価については、人口減少・高齢化を受け、需要が減退していることから、下落が継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万3,560 円 1平米 2万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万3,560円 1平米 2万8,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 9万4,221円 1平米 2万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に伴う物価高や円安等による地価動向への影響が懸念される。 (2)人口減少、高齢化等により、一部の区画整理地等を除いて地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)区画整然とした住宅団地であるが、団地内の建物は老朽化してきており、また中学校は近いが小学校が遠いため、選好性はやや劣る。 (2)藤岡市の中心部からやや外れた住宅団地利便性が中心部に比べやや劣る事から需要は弱く、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,826 円／平米 9万8,605 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,650 円／平米 9万4,717 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,575 円／平米 9万1,163 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,400 円／平米 9万3,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,832 円／平米 8万5,401 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,714 円／平米 8万1,704 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,128 円／平米 8万9,685 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	267 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,984 円／平米 7万2,679 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,088 円／平米 9万6,165 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,185 円／平米 8万9,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	267 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	藤岡市
地域	群馬県藤岡市本郷字塚原３５３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,700 円／平米 10万8,106 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,201 円／平米 10万9,763 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,018 円／平米 9万2,628 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,900 円／平米 9万5,543 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情