路線価 (2023) 群馬県富岡市富岡字上町1052-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 富岡市群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
価格時点	2023 年
駅名	上州富岡駅 から 390m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	598万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	598万 円 (123 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万672 円／坪 1平米 4万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、富岡市を中心に周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は事務所や店舗利用を目的とした個人や法人が中心と想定される。富岡製糸場の世界遺産登録で、製糸場周辺の商店街も一時は活況を呈したが、来場者数の減少や人口減少等の影響により、不動産取引は低迷している。このため、近隣地域での取引はほとんど見受けられず、市場の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は富岡市内商業地及び用途混在地である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個人や事業者が想定される。新型コロナウィルス感染症拡大の影響もあって、商業地の不動産取引は全般的に低調に推移しており、富岡製糸場関連の観光客の漸減傾向も相まって、市況の見通しは厳しいものがある。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性の高い複数の事例に基づき試算した実証的で信頼性の高い価格である。また、収益価格は、標準地が中心商業地に存するものの、新築店舗の賃貸物件が見受けられず、製糸場の来場者数の減少により、事業収支の観点から貸店舗等の想定が困難であることから、試算できなかった。よって、市場の実勢を反映した信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、核となる富岡製糸場の観光客が低位に推移しており、賃貸事業が行えるような状況にないため収益還元法の適用は見送った。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており、コロナ禍にある不動産市場の実勢を反映した実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上州富岡駅南方
距離	390 m
土地の状態
土地面積	37.2 坪 (123 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富岡市群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
標準地の範囲
東	40 m
西	10 m
南	200 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	富岡製糸場へ続く幹線道路沿いに位置する商業地域
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)富岡製糸場の来場者数はコロナ禍前の水準に戻らず、店舗の閉鎖や撤退が見受けられ、繁華性も世界遺産登録時と比べ減退している。このため、地価も下落傾向が続くと予想される。 (2)富岡製糸場の慢性的な観光客数減少と新型コロナウィルス感染症の影響で、商況は落ち込んだ状態で推移している。今後、地域が活性化するか否かは、富岡製糸場の動向に左右されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万672 円 1平米 4万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万672円 1平米 4万8,600円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)甘楽富岡地域の中核都市。人口減少や富岡製糸場の来場者数の低迷等で、商業地を中心に停滞傾向だが、新興住宅地には住宅建設が進んでいる。 (2)少子高齢化の傾向が、県内にあっては相対的に高く推移している。新設住宅着工戸数は、近年はやや弱含み傾向にある。
地域要因
(1)富岡製糸場の来場者数の低迷に伴い、商業繁華性も減退傾向にある。 (2)富岡製糸場の観光客数は前年比でやや持ち直しているが、周辺商業地にとって依然として厳しい商環境となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,911 円／平米 16万1,700 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,911 円／平米 16万1,700 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	270 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,178 円／平米 7万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,217 円／平米 12万3,039 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,777 円／平米 16万1,257 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	272 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,895 円／平米 9万5,527 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,663 円／平米 9万4,760 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,531 円／平米 15万3,831 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	272 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,482 円／平米 13万527 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,455 円／平米 12万7,132 円／坪
標準価格 平米 坪	5万466 円／平米 16万6,841 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	225 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市富岡字上町１０５２番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,299 円／平米 10万6,780 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,233 円／平米 10万3,256 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,977 円／平米 15万8,612 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情