路線価 (2023) 群馬県富岡市七日市字本町874-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 富岡市群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
価格時点	2023 年
駅名	西富岡駅 から 350m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万5,710 円 1平米 3万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,090万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円／坪 1平米 3万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は富岡市内商業地及び用途混在地である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個人や事業者が想定される。新型コロナウィルス感染症拡大の影響もあって、商業地の不動産取引は全般的に低調に推移している。富岡製糸場関連の観光客の漸減傾向も相まって、市況の見通しは厳しいものがある。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は富岡市を中心に隣接する市町の幹線道路沿いの商業地域又はその背後至近の混在地域である。需要者の中心は小規模な飲食業、小売業、事務所等を営む個人または法人である。商圏は富岡市在住者が中心で、比較的小さい。新型コロナウイルス感染症の影響と相俟って、富岡製糸場の来場者の減少が、市内商業地の繁華性に影響を及ぼしている。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事業用の賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西富岡駅南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が多く見られる既成商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	富岡市群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
標準地の範囲
東	150 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	30 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	富岡製糸場に比較的近いが、大きな影響を与えるような立地条件ではない。
街路	１２．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商業地は郊外へと移り変わりつつあり、既成商業地の空洞化は進んでいくものと見込まれる。 (2)富岡市の中心部や富岡製糸場に近い既成商業地域であるが、新型コロナウイルス感染症の影響からは未だ脱せず、当面地価は地価下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,355 円 1平米 3万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,355円 1平米 3万5,800円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の傾向が、県内にあっては相対的に高く推移している。建築着工戸数は、近年はやや弱含み傾向にある。 (2)従来からの農・工業を中心とした産業に加え、世界遺産登録された富岡製糸場の来場者増加を図るべく、「セカイト」や「西置繭所」をオープンした。
地域要因
(1)富岡製糸場の観光客数は前年比でやや持ち直しているが、周辺商業地にとって依然として厳しい商環境となっている。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大と、それに伴う富岡製糸場の来場者数の減少が、周辺商業地の商況に大きな影響を及ぼしている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,300 円／平米 15万3,068 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,911 円／平米 16万1,700 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,859 円／平米 11万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	272 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,482 円／平米 13万527 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,455 円／平米 12万7,132 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,475 円／平米 11万7,280 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	270 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,178 円／平米 7万9,932 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,217 円／平米 12万3,039 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,512 円／平米 11万7,403 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県富岡市七日市字本町８７４番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,150 円／平米 14万5,960 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,691 円／平米 14万7,748 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,794 円／平米 12万8,253 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,800 円／平米 12万8,273 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情