路線価 (2023) 群馬県安中市安中3-字谷津2734 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 安中市群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
価格時点	2023 年
駅名	安中駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円 1平米 3万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,640万 円 (515 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,131 円／坪 1平米 3万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は安中市及び周辺市町村の商業地域又は混在地域である。また住宅地化が進むため周辺の住宅地域も含まれる。主たる需要者層は店舗又は併用住宅を目的とする個人及び店舗等を目的とする地元法人等である。商業構造の郊外大規模店への移行、人口減少及び高齢化等の影響から商勢衰退傾向が顕著であり、需要は弱く新規で営業を行う事業者はほぼ見られない。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯の把握はやや困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、安中市内の中心部の既成商業地域及び小売店舗を中心とした住商混在地域である。需要者の中心は小規模小売業、飲食業等を営む個人または法人である。需要は店舗の郊外型化や複合化等の影響を受けて低迷している。売買取引は少なく、需要の中心価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は中心部の商業地域に位置する。近隣地域は自用の店舗が中心であり商業店舗・事務所の賃貸マーケットは未成熟で収益性を重視した取引市場は発達していない。一方で自己利用目的で実際の市場で取引された価格から導き出された比準価格は、実勢を反映した実証的且つ客観的な価格である。従って比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。尚、当該評価額は、代表標準地との均衡を得ており妥当と判断される。 (2) 比準価格は類似性の高い取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事業用の賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	安中駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	155.8 坪 (515 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	5.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗のほか一般住宅も混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	72 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	安中市群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
標準地の範囲
東	450 m
西	400 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	30 m
面積	400 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	空洞化が目立ち、住宅地化も見られる既成商業地域
街路	９．７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに大型店舗等が集中し、顧客の流れも奪われ商業地としての地位が低下しており、今後もこの傾向は続くと見られ、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (2)小売店舗のほか一般住宅も混在する中心部の既存近隣商業地域に位置し、郊外型店との競合が続いており、更に新型コロナウイルス感染症の影響もあって、地価は下落幅拡大傾向で推移していくものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万7,445 円 1平米 3万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万7,114 円 1平米 3万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万7,445円 1平米 3万2,500円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2019年	1坪 10万8,106円 1平米 3万2,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高崎市のベッドタウン化が進み、一部の国道沿いの商業地以外は、中心地を含み衰退が顕著である。住宅地は市内に散在している。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)閉鎖店舗が見られ、顧客流出、住宅地化の進行により空洞化が進行し、商勢基盤が衰退しており地価は下落している。 (2)既存商業地域であり、郊外型量販店への顧客流出や空洞化等により商店街の衰退は進み、需要は弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	273 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,968 円／平米 11万8,910 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,536 円／平米 11万870 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,220 円／平米 11万3,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,200 円／平米 11万3,065 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	259 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,913 円／平米 8万8,974 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,493 円／平米 9万4,198 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,325 円／平米 11万172 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	273 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,994 円／平米 7万6,018 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,064 円／平米 7万6,250 円／坪
標準価格 平米 坪	3万31 円／平米 9万9,282 円／坪
査定価格 平米 坪	3万 円／平米 9万9,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	記載無
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	271 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	安中市
地域	群馬県安中市安中３丁目字谷津２７３４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,786 円／平米 8万5,249 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,450 円／平米 7万7,526 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,212 円／平米 10万6,493 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,200 円／平米 10万6,453 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情