路線価 (2023) 群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保2901-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 北群馬郡榛東村群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	581万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	583万 円 (236 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万1,658 円／坪 1平米 2万4,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛東村を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は前橋市ほかの周辺都市部に居住または勤務するサラリーマンである。戸建や更地分譲が供給の中心だが、最近大きな開発は見当たらない。村部なので需要は多くないが地価は低水準なので需要は根強い。しかしながらコロナ禍、景気回復は、はかばかしくなく、有効需要は減少傾向と思料する。土地は６００万円前後、新築戸建住宅は１９００万円前後の物件が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は榛東村及び行政界付近の隣接市町の住宅地域。需要者の中心は村内及び周辺市町在住の居住を目的とした３０代前後の第一次取得者層及び地縁関係者。生活利便性や居住環境概ね良好な住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、居住環境等良好な地域への選好性等から需要は弱含み。市場での中心価格帯は画地規模２４０㎡程度で土地は６００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一村内の取引事例から求めた比準価格は、近隣地域の取引価格の指標となるのが一般的である。戸建専用に分譲された住宅地域で、賃貸用共同住宅の想定は現実的でないため収益還元法は非適用としたが、価格決定への影響はないと判断した。快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を中心とし、前年価格も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、他の標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 周辺には共同住宅は殆ど見受けられず戸建住宅が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される地域である。取引は居住目的が大半で件数はやや少ないものの信頼性のある事例を収集し得た。なお、戸建住宅地域で、賃貸用の共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格は求められなかった。よって、実証的な比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅北西方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	71.4 坪 (236 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	318 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北群馬郡榛東村群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
標準地の範囲
東	100 m
西	130 m
南	20 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	17.5 m
面積	236 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	農村部に開発された低層住宅地域
街路	基準方位　北　　５．３ｍ村道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	318 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農村部の丘陵型地勢を民間開発した戸建住宅団地で中規模住宅が建ち並ぶ。環境変化は見込まれず、今後も低層住宅地域として推移する見込み。コロナ禍において地価は当面下落傾向を示すものと思料する。 (2)中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どないものの、地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万1,328 円 1平米 2万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万1,658 円 1平米 2万4,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万1,328円 1平米 2万4,600円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)榛東村人口は５年間で－０．７％だが前年比＋０．３％。Ｒ４年の土地取引件数は前年比－２０．１％（昨年は－２５．７％）と引き続き大きい。 (2)景気は依然として先行き不透明。県中央部の榛名山麓に位置する村。人口は概ね横這い傾向。隣接３市のベッドタウン的性格を有する。
地域要因
(1)前橋市域に近い旧高崎渋川線西側の丘陵地勢を民間開発した住宅団地で、街路や環境等の地域要因に大きな変化は見られない。 (2)中規模住宅が立ち並ぶ区画整然とした住宅地域。新型コロナウイルス感染症の影響は殆どなく、特に変動はない。
個別的要因	(1)変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23135 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,670 円／平米 8万4,865 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,991 円／平米 8万2,620 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,991 円／平米 8万2,620 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,200 円／平米 8万3,311 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	318 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23118 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,215 円／平米 7万137 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,978 円／平米 7万2,659 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,125 円／平米 7万9,757 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23118 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,448 円／平米 8万825 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,204 円／平米 8万18 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,893 円／平米 8万8,908 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23118 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,614 円／平米 5万8,232 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,544 円／平米 5万8,000 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,258 円／平米 6万3,667 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23135 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡榛東村
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字新井字長久保２９０１番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,828 円／平米 7万2,163 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,504 円／平米 7万1,092 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,717 円／平米 8万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	282 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情