路線価 (2023) 群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪918-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 北群馬郡榛東村群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
価格時点	2023 年
駅名	八木原駅 から 4800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (942 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円／坪 1平米 2万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は榛東村及び周辺市町村の幹線道路沿いを中心とする住商併用地域や熟成度の低い商業地で、需要者の中心は店舗や営業所及び併用店舗等の経営を目的とする個人や法人である。周辺に商業核施設はなく、郊外量販店に対する競争力が弱いため新規出店は見られない。また土地の有効需要は引続き弱いと思料する。農村部の県道沿いで商業系の土地建物等の取引は非常に少なく、市場の中心価格帯は把握できない。 (2) 同一需給圏は榛東村及び隣接市町の商業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人及び地元個人事業者。店舗や住宅等が混在する近隣商業地域であり、商況に大きな変化はなく新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さいものの、郊外大型店舗への顧客流出等による商況の低迷から需要は極めて弱含み。画地規模や取引価格はまちまちであり、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引はあまりないが近隣地域の取引価格は、比準価格を中心に決定されるのが一般的と判断される。路線商業地域だが集積度は低く需給関係は収益性のほか居住性の影響もある。しかし、収益価格は使用容積が低いため低水準に試算されたが、価格決定への影響は弱い。収益性重視の商業地域だが、需給関係は取引価格中心なので比準価格を重視し、収益価格を参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、他の標準地とは均衡を得ていると判断した。 (2) 周辺には貸店舗、貸事務所も若干見受けられ収益性が重視される地域であるが賃貸市場の成熟の程度はやや低い。また、現在の賃貸市場に於いては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。なお、取引は自用目的が多く件数はやや少ないものの信頼性のある事例を収集し得た。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌するとともに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八木原駅南西方
距離	4800 m
土地の状態
土地面積	284.9 坪 (942 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北群馬郡榛東村群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	100 m
北	350 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	37.5 m
面積	942 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中規模村部の便益地区の店舗兼住宅地
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)村中心部に金融店舗、コンビニ、美容院等の生活店舗が混在する。繁華性はないが商況は安定しており、今後も住商併用の路線商業地域を維持する見込み。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。 (2)店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域で、特に変動はなく今後も現状維持にて推移すると予測する。新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さいものの、地価は下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万7,278 円 1平米 2万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,617 円 1平米 2万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,617円 1平米 2万6,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内の雇用や所得環境は全体として緩やかに改善しているが、当地の如き在来の路線商業地域は収益性の低さから新規出店は少なく、需要は低迷。 (2)景気は依然として先行き不透明。県中央部の榛名山麓に位置する村。人口は概ね横這い傾向。隣接３市のベッドタウン的性格を有する。
地域要因
(1)村部便益地区で、客足は少ないが競争地区がやや遠いため街並に変化は少ない。 (2)店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域。新型コロナウイルス感染症の影響は比較的小さく、特に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,235 円／平米 9万3,345 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,382 円／平米 14万3,421 円／坪
標準価格 平米 坪	3万987 円／平米 10万2,443 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23130 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,507 円／平米 11万4,080 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,438 円／平米 11万3,852 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,599 円／平米 8万1,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	20 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	渋川市
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,623 円／平米 13万994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,544 円／平米 13万732 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,292 円／平米 9万6,839 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	前橋市
地域	群馬県北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,895 円／平米 4万9,243 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,906 円／平米 9万8,869 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,922 円／平米 8万2,392 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情