路線価 (2023) 群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉2210-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 北群馬郡吉岡町群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
価格時点	2023 年
駅名	群馬総社駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	773万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	773万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万7,694 円／坪 1平米 3万5,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吉岡町の市街地及びその周辺の圏域で戸建住宅が中心の住宅地域。需要者は吉岡町在住者とともに町外からの転入者も多い。吉岡町は駒寄スマートＩＣ付近に大型店舗が出店予定であり、更に利便性向上が期待される。また地価の割安感と生活利便性が良好でベッドタウン的性格を有しており、町内外からの需要が堅調であり地価は安定している。市場の中心となる価格帯は土地が７００万円前後、新築戸建で２０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は吉岡町を中心とした住宅地域の範囲。需要者は町内に在住または在勤の一次取得者層が大半を占めるが、隣接市村等からの移住も見られる。役場等の所在する町中心部と商業集積の進む町南部の中間付近に位置し、小学校までも近いことから、利便性や居住環境、接近性等のバランスの良好な住宅地域。需要の中心となる価格帯は、土地が７００万円から８００万円前後、新築戸建住宅で２，２００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似地域において利便性の同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実証的な価格といえる。収益価格については、戸建住宅が中心の地域であり、特定用途制限地域の指定により共同住宅の建築が制限されているため採用していない。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅の建築が制限されていることから賃貸用共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用しなかった。対象標準地に係る需要者は居住の快適性と利便性を重視して行動すると考えられるので、実際の土地取引から求められた比準価格は規範性が高いと判断される。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬総社駅北西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北群馬郡吉岡町群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
標準地の範囲
東	100 m
西	15 m
南	130 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	17 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	幹線道路背後で交通、生活交通利便性の良好な住宅地域。
街路	基準方位　北　　５．１ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。大型店舗の進出で周辺の環境の変化が予想されるが当面は現況を維持すると予測される。以上より利便性の良好な地域の地価は横這い傾向が続くと予測される。 (2)戸建住宅の建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であるが、特段の地域変動要因は認められず、当面は現状維持傾向にて推移することが予測される。地価は安定的に推移。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万7,694 円 1平米 3万5,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万7,694円 1平米 3万5,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動再開が進むが景気の先行きは未だに不透明。吉岡町の人口は増加傾向であり、良好な住宅地への需要は堅調に推移している。 (2)景気は緩やかな回復が見込まれるが、懸念材料も多く先行きは不透明。県中央部に位置する町。人口は増加傾向。南部の地域に商業集積が進む。
地域要因
(1)近隣地域の地域要因の変動は特に無いが利便性が高い地域のため地価は横這い傾向に有る。 (2)戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23130 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡吉岡町
地域	群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,357 円／平米 9万442 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,797 円／平米 9万5,203 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,760 円／平米 11万1,611 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23154 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡吉岡町
地域	群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万246 円／平米 9万9,993 円／坪
推定価格 平米 坪	3万246 円／平米 9万9,993 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,458 円／平米 11万7,224 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,500 円／平米 11万7,363 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22130 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡吉岡町
地域	群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万7,816 円／平米 12万5,020 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,156 円／平米 12万6,144 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,724 円／平米 12万1,410 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特定用途制限地域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	22148 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	北群馬郡吉岡町
地域	群馬県北群馬郡吉岡町大字大久保字辺玉２２１０番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,286 円／平米 11万9,962 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,360 円／平米 12万3,512 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,307 円／平米 12万31 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	特別用途制限地域
特別な事情