路線価 (2023) 群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神416-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 甘楽郡下仁田町群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
価格時点	2023 年
駅名	下仁田駅 から 380m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	401万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	401万 円 (211 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万2,814 円／坪 1平米 1万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は町内及び富岡市、甘楽郡内の住宅地域。需要者は下仁田町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。町の中心部に形成された混在型住宅地域として熟成しているが、人口過疎化傾向が続き、さしたる発展的要素は見られないため、土地の需給は低迷している。取引が極めて少なく、相続等での取得による投げ売り等も見られ、市場における一般的な価格相場は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は下仁田町を中心に富岡市西部、北部の旧妙義町、南牧村を含む住宅地域。需要者は下仁田町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。町中心部付近の住宅地域で過疎化が進行しており需給は弱含み。需要の中心となる価格帯は土地は２００㎡程度で４００万円前後。更地や中古物件が多く新築戸建住宅の売り物件は見受けられない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。過疎化が進行する住宅地域で、近隣地域等に殆ど賃貸住宅が存在せず、賃貸需要も乏しく賃貸を想定することが現実的ではないことから、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 過疎化が進行する住宅地域で、近隣地域等に賃貸住宅が存在せず、賃貸需要も乏しく、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は広範囲の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。よって、実証性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下仁田駅北東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	63.8 坪 (211 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、店舗等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甘楽郡下仁田町群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
標準地の範囲
東	170 m
西	0 m
南	140 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位：北　　６．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中心部に近い既成住宅地域であるが、過疎化が進み宅地の需要は低迷し、地価は下落傾向にて推移。価格形成要因が大きく変動する要因も見受けられず、当分の間現状を維持していくものと予測される。 (2)中心部の既成住宅地域で、過疎化は進行、宅地需要は低迷し、地価は下落傾向にて推移。価格形成要因が大きく変動する要因も見受けられず、当分の間現状維持傾向にて推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万2,814 円 1平米 1万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万2,814円 1平米 1万9,000円
前年から次年への変動率 -3.6 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス対策も進み、社会経済活動が正常化しつつある中、ウクライナ情勢に伴う物価高や円安等による地価動向への影響が懸念される。 (2)群馬県南西端の町。人口は減少傾向で推移。生産年齢人口の減少が顕著で過疎化が進む。農業とともに、観光産業の振興に力を入れている。
地域要因
(1)中心部の混在型住宅地域で利便性は比較的良好であるが、過疎化により需要は低迷し、地価は下落傾向にある。 (2)既成住宅地域であるが、過疎化等の影響から需要は低迷しており、地価は下落傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	267 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡下仁田町
地域	群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,704 円／平米 4万1,999 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	240 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡下仁田町
地域	群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,765 円／平米 6万2,037 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,753 円／平米 6万5,303 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	267 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡下仁田町
地域	群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,021 円／平米 3万6,435 円／坪
推定価格 平米 坪	1万619 円／平米 3万5,106 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,895 円／平米 6万2,467 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,300 円／平米 6万3,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	267 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡下仁田町
地域	群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,113 円／平米 3万128 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,445 円／平米 6万979 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,463 円／平米 6万1,039 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	268 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	富岡市
地域	群馬県甘楽郡下仁田町大字下仁田字石神４１６番４
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,794 円／平米 5万8,827 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,058 円／平米 5万6,394 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,724 円／平米 6万1,902 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情