路線価 (2023) 群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根2-7外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
価格時点	2023 年
駅名	上州福島駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	583万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	580万 円 (265 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,401 円／坪 1平米 2万1,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甘楽町を中心に隣接市町の圏域に存する住宅地域である。需要者は、同圏域に在住、在勤する勤労者層が中心と想定される。当地域は国道背後で最寄駅に近く、交通利便性は比較的良好だが、地元商店街は閉鎖店舗が多いこと等から需要は弱く、土地取引は低調である。市場の中心価格帯は、土地が８０坪前後で６００万程度、新築戸建住宅が１，６００～２，１００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は甘楽町及びその周辺市町村の圏域に存する住宅地域。需要者は、甘楽町及び周辺市町村に居住又は勤務する勤労者層が大半で、圏域外からの転入者は少ない。中心部に近い住宅地域であるが、商店街の衰退による利便性低下等により宅地需要は弱く、土地取引は少ない。土地は２５０㎡程度で５５０万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の規範性の高い取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。また収益価格は、近隣地域における賃貸市場の熟成度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたと考えられる。標準地は住宅地域内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えることから、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域には共同住宅も見られるが、需要の中心は自用目的の住宅で、賃貸物件は少なく賃貸市場が未成熟のため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、自己利用目的で取引された事例から試算され実証性が高いと判断される比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上州福島駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	80.2 坪 (265 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗併用住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
標準地の範囲
東	120 m
西	120 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の傾斜地勢を含む既成住宅地域
街路	基準方位　北、６．７ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく推移している。人口減少等で需給動向は停滞しており、地価は引き続き弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)過疎化等による衰退傾向が顕著な既成住宅地域で、特段の地域変動要因も見られないことから、当面は現状維持傾向にて推移。地価下落傾向は今後も続くと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,732 円 1平米 2万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,401 円 1平米 2万1,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,732円 1平米 2万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,401円 1平米 2万1,900円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年は観光産業に注力し新規施設の開業等も見られるが、人口減少や過疎化の影響等で全体的には停滞傾向にあり、地価は下落が続いている。 (2)甘楽郡東部の町。人口減少が進んでおり、既成商業地の衰退が顕著。観光産業の振興、発展に重点をおいている。
地域要因
(1)国道背後の既成住宅地域で、大きな変動要因は認められない。国道沿いの商況衰退とともに、需要は減退傾向にある。 (2)国道背後の既成住宅地域で、地域に特段の変動要因は見られず、旧来からの商業地の衰退と共に、宅地需要は減少し、地価は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,193 円／平米 6万146 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,373 円／平米 8万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,879 円／平米 7万5,638 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	272 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,202 円／平米 4万340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万627 円／平米 6万8,193 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,000 円／平米 6万9,426 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	260 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,717 円／平米 7万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,456 円／平米 7万934 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,562 円／平米 7万4,590 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	260 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,249 円／平米 6万3,637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,960 円／平米 6万2,682 円／坪
標準価格 平米 坪	2万365 円／平米 6万7,327 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情