路線価 (2023) 群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面352-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
価格時点	2023 年
駅名	上州福島駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	562万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	562万 円 (351 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,896 円／坪 1平米 1万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甘楽町を中心に隣接市町の圏域に存する住宅地域である。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有するファミリー層や、当該圏域に在住、在勤する勤労者層が中心と想定される。当地域は最寄駅や商業施設から遠く、生活利便性に劣る住宅地域で需要は弱く、土地取引は低調である。市場の中心価格帯は、土地が１００坪前後で５００～６００万円程度、新築戸建住宅が１，５００～２，０００万円程度と考えられる。 (2) 同一需給圏は甘楽町域を中心に周辺市町村の圏域に存する住宅地域。需要者は、甘楽町及び隣接市町村に在住または在勤する勤労層が中心で、圏域外からの転入者は少ない。町中心部から離れた利便性の劣る住宅地域で需要は弱く、土地取引は少ない。土地は３００㎡程度で約５００万円前後、新築の戸建住宅は１，８００万円程度の物件が需要の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域における賃貸市場が成立しているとは言い難く、賃貸物件を想定することが現実的でないため、試算しなかった。標準地は住宅地域内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えることから、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域において共同住宅等が見られるが、賃貸事例は乏しく賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の実勢価格を反映した実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上州福島駅南西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	106.2 坪 (351 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町の中心部や商業施設から遠く、生活利便性に難がある住宅地域
街路	基準方位　北、５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)町の中心部から遠い熟成度の低い住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく推移している。生活利便性に劣る地域のため需要は弱く、地価は下落傾向にて推移することが予測される。 (2)一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域で、特段の地域変動要因は見られず、今後も現状維持傾向で推移すると予測する。土地需要は依然として弱く、土地取引も少ないため、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,896 円 1平米 1万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,896円 1平米 1万6,000円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 5万3,557円 1平米 1万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年は観光産業に注力し新規施設の開業等も見られるが、人口減少や過疎化の影響等で全体的には停滞傾向にあり、地価は下落が続いている。 (2)甘楽郡東部の町。人口減少が進んでおり、既成商業地の衰退が顕著。観光産業の振興、発展に重点をおいている。
地域要因
(1)町の中心部から遠く、生活利便性に劣る住宅地域であるため、需要は弱く地価は下落傾向にある。 (2)町の中心部から距離があり、生活利便性に劣る住宅地域で、需給動向は低迷し、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,202 円／平米 4万340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,116 円／平米 4万9,973 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,300 円／平米 5万582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	260 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万1,717 円／平米 7万1,796 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,456 円／平米 7万934 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,429 円／平米 5万4,314 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,700 円／平米 5万5,210 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	260 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,249 円／平米 6万3,637 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,960 円／平米 6万2,682 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,871 円／平米 4万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	272 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字善慶寺字御台面３５２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,482 円／平米 3万1,347 円／坪
推定価格 平米 坪	9,312 円／平米 3万785 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,718 円／平米 5万5,270 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,000 円／平米 5万6,202 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情