路線価 (2023) 群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町725-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
価格時点	2023 年
駅名	上州福島駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	448万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	447万 円 (183 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万666 円／坪 1平米 2万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、甘楽町域を中心に周辺市町を含む圏域に存する商業地域及び商住混在地域。需要者は地元の小規模事業主が中心で、同一需給圏外からの需要は殆どないと想定される。市街地北方を通過する国道２５４号バイパスの開通後、交通量が激減し郊外店に客足を奪われ、空洞化が進んでいる。このため、不動産取引は低迷し、近隣地域での取引は殆ど見受けられず、市場の中心価格帯は見い出せない状態である。 (2) 同一需給圏は甘楽町域を中心に周辺市町村の圏域に存する商業地域で、幹線道路沿いの混在住宅地域を含む。需要者は、小規模の店舗を目的とした地元企業法人及び個人で、圏域外からの需要は少ない。郊外型店舗に顧客が流出し商況は低迷し、商況の衰退が顕著で、新規の店舗出店は見られず土地の需給は極めて弱い。土地取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、周辺類似地域内の複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。また、近隣地域における商業物件の賃貸需要が乏しく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できなかった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺類似地域において店舗、事務所等の賃貸物件は見られず、収益物件の賃貸事例が乏しく、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にあるものを広域的に収集し、規範性の高いものを採用して得られており高い説得力を有する。よって、実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上州福島駅南西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	55.4 坪 (183 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	事務所兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、併用住宅等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	甘楽郡甘楽町群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
標準地の範囲
東	450 m
西	50 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	25 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	閉鎖店舗が目立つ、国道沿いの近隣商業地域
街路	９．７ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道型の近隣商業地域であるが、郊外店への顧客流出により閉鎖店舗が目立っており、空洞化が進んでいる。商況に回復の兆しは見えず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの国道沿いの近隣商業地域であるが、郊外型店舗等に顧客を奪われ商況は低迷し、衰退傾向で推移している。土地需要の回復の兆しはなく、土地取引も極めて少なく、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万997 円 1平米 2万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万666 円 1平米 2万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万997円 1平米 2万4,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万666円 1平米 2万4,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近年は観光産業に注力し新規施設の開業等も見られるが、人口減少や過疎化の影響等で全体的には停滞傾向にあり、地価は下落が続いている。 (2)甘楽郡東部の町。人口減少が進んでおり、既成商業地の衰退が顕著。観光産業の振興、発展に重点をおいている。
地域要因
(1)中心部の空洞化が顕著であり、街路の拡幅等も行われているが、商況に回復の兆しは見えず、土地利用に大きな変化は認められない。 (2)国道沿いの近隣商業地域で、郊外型店舗等への顧客の流出が顕著で、商況は衰退傾向に歯止めがかからない。地価は下落傾向が継続。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	272 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,193 円／平米 6万146 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,373 円／平米 8万3,883 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,891 円／平米 8万5,596 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,900 円／平米 8万5,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	272 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,202 円／平米 4万340 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,802 円／平米 6万5,465 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,434 円／平米 7万7,473 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	272 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,202 円／平米 7万6,706 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,873 円／平米 7万2,312 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,494 円／平米 8万977 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	260 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	甘楽郡甘楽町
地域	群馬県甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万138 円／平米 6万6,576 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,822 円／平米 7万5,450 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,253 円／平米 8万180 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情