土地路線価格
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路線価 (2023) 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015-2 坪・平米

2023
路 線 価
群馬県 吾妻郡中之条町
群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2 (中之条)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅の中に事務所等が見られる混在住宅地域)
  • 中之条駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1
倍率方式

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 群馬県 吾妻郡中之条町群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
価格時点 2023
駅名 中之条駅 から 600m
路線価
倍率方式 1.1
倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
510万
(217 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
512万
(217 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 7万8,022 円/坪
1平米 2万3,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は中之条町や東吾妻町内の市街地近郊及びその周辺の住宅地域一円。主たる需要者は当町や周辺市町在住のなどの自己所有住宅の取得を目的とした勤労者である。市街地に近いため宅地の集積度が相対的に高いが、土地取引は比較的少なく、需給動向は低位安定傾向にある。市場の中心価格帯は土地は400~600万円程度、新築戸建物件は少なく把握が難しいが、2,000万円前後が中心となろう。

(2) 同一需給圏は中之条町、東吾妻町の住宅地域であるが、特に代替競争関係が認められるのは、中之条町の中心部に近い一般住宅地域。需要者は中之条町の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心地に近く、生活環境は概ね良好と思えるが、駅南側の新興住宅地域との競合から相対的地位の低下が見られ、需要は低迷している。土地は200㎡程度で500万円前後、新築の戸建住宅は2,000万円程度の物件が需要の中心。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、実証的な価格である。収益還元法は、標準地の規模等の理由により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、同一需給圏内の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。共同住宅はあまり見られない、戸建住宅を中心とする地域であり、画地規模も小さいため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 中之条駅北西方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 65.6 坪 (217 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅の中に事務所等が見られる混在住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 5.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 吾妻郡中之条町群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
標準地の範囲
60 m
西 80 m
200 m
100 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 15 m
奥行き 13 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 学校や税務署などの公共機関周辺に存する傾斜地勢の住宅地域
街路 基準方位北   5.6m町道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 非線引都市計画区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)人口減少や少子高齢化が続く中、新たな住宅建設は散発的で限定的となっている。特段の開発動向はなく、現状維持にて推移するものと予測する。

(2)中心部及び学校等至近であり、一定の利便性を有するが、新興の住宅地域との競合から、相対的な地位の低下が見られる。人口減少の影響が大きく、当面は同程度の地価下落が続くものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 7万8,022
1平米 2万3,600
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 7万7,691
1平米 2万3,500
前年から次年への変動率 -2.9 %
2022年
1坪 8万5
1平米 2万4,200
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 7万8,022
1平米 2万3,600
前年から次年への変動率 -2.5 %
2019年
1坪 8万5
1平米 2万4,200
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)少子高齢化の傾向が、県内にあってはより高い水準で推移している。

(2)県の北西部に位置する。駅南区画整理地区等平坦地に住宅が増加傾向にある。四万、沢渡等の温泉地を擁し、観光客の増加にも力を入れている。

地域要因
(1)既存の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。

(2)中之条駅南土地区画整理事業地等、新興地域との競合から、相対的な地位の低下が見られる。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 270
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 吾妻郡中之条町
地域 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万6,223 円/平米
8万6,693 円/坪
推定価格 平米
2万5,272 円/平米
8万3,549 円/坪
標準価格 平米
2万6,857 円/平米
8万8,789 円/坪
査定価格 平米
2万7,400 円/平米
9万584 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 271
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 吾妻郡中之条町
地域 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
2万4,047 円/平米
7万9,499 円/坪
推定価格 平米
2万2,868 円/平米
7万5,602 円/坪
標準価格 平米
2万3,122 円/平米
7万6,441 円/坪
査定価格 平米
2万3,600 円/平米
7万8,022 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 8.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 268
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 吾妻郡中之条町
地域 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万3,555 円/平米
7万7,873 円/坪
推定価格 平米
2万1,639 円/平米
7万1,539 円/坪
標準価格 平米
2万1,639 円/平米
7万1,539 円/坪
査定価格 平米
2万2,100 円/平米
7万3,063 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 268
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 群馬県
市区町村 吾妻郡中之条町
地域 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字小原1015番2
区域区分 非線引都市計画区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
2万1,154 円/平米
6万9,935 円/坪
推定価格 平米
1万9,913 円/平米
6万5,832 円/坪
標準価格 平米
2万1,162 円/平米
6万9,962 円/坪
査定価格 平米
2万1,600 円/平米
7万1,410 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 160
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 町道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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