路線価 (2023) 群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参985-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡中之条町群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
価格時点	2023 年
駅名	中之条駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,140万 円 (765 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に中之条町や東吾妻町内の商業地及び用途混在地である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個人や事業者、ないし住宅の建築を目的とする勤労者が想定される。人口減少により山間部の土地需要は弱含んでおり、土地取引は散発的である。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、中之条町及び東吾妻町を中心に、広域的には吾妻郡の圏域を含む商業地域及び小売店舗を中心とした住商混在地域である。需要者の中心は小規模小売業、飲食業等を営む個人または法人である。当該地域は小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で、周辺住民を主たる客層としているが、既成商業地の衰退及び新型コロナウイルス感染症拡大の影響より需要は減退している。市場での取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であるが、人口減少・少子高齢化が進展していることから、商況は低迷し賃貸事業が行えるような環境にないと判断したため、収益還元法の適用は見送った。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事業用の賃貸需要はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	中之条駅北西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	231.4 坪 (765 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡中之条町群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
標準地の範囲
東	100 m
西	20 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	50 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	既存の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
街路	１１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外型の大型店舗に客足は移動しており、旧市街地の商況は厳しいものがある。閉鎖店舗も散見されており、今後は徐々に住宅の割合が増えていく可能性があると思料する。 (2)東吾妻町を含め、沿道型の路線商業地域への顧客の流出が著しく、商勢は衰退傾向にある。空き店舗も増加傾向にあり、当面は同程度の地価下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2022年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -3.1 ％
2019年	1坪 9万5,543円 1平米 2万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)少子高齢化の傾向が、県内にあってはより高い水準で推移している。 (2)県の北西部に位置する。駅南区画整理地区等平坦地に住宅が増加傾向にある。四万、沢渡等の温泉地を擁し、観光客の増加にも力を入れている。
地域要因
(1)人口減少・高齢化の影響で、地域の商況は低迷が続いている。 (2)幹線道路沿いの大型店への顧客流出から既存商業地域の衰退傾向が続いており、閉鎖店舗も多く見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	270 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,661 円／平米 3万8,551 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,936 円／平米 6万5,908 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,161 円／平米 8万9,794 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	273 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,272 円／平米 9万161 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,239 円／平米 8万6,746 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,214 円／平米 9万3,275 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,200 円／平米 9万3,229 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	271 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,047 円／平米 7万9,499 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,868 円／平米 7万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,025 円／平米 9万2,651 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	268 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡中之条町大字伊勢町字伊参９８５番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,555 円／平米 7万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,639 円／平米 7万1,539 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,071 円／平米 8万6,191 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情