路線価 (2023) 群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝394-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡長野原町群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
価格時点	2023 年
駅名	羽根尾駅 から 80m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	403万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	403万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万7,358 円／坪 1平米 1万1,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は長野原町や嬬恋村の、別荘地を除く、吾妻郡内の国道１４６号線背後の一般住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する個人等である。当該地域における住宅地需要は極めて少ないが、駅至近で利便性があり、価格低位で市場参入しやすいことから、町内では比較的動きも見られる。土地は３００㎡程度で３００～４００万円程度、新築の建売住宅の供給はほとんどないことから、土地建物一体での中心価格帯は把握が困難である。 (2) 同一需給圏は長野原町を含む吾妻郡全域の住宅地域。需要者の中心は主に長野原町在住の地元地縁者で、それ以外からの転入は少ない。長野原町は過疎化等の影響により衰退傾向が進行し、需要は弱含みである。当該地域はＪＲ羽根尾駅に近接し国道背後に位置することから交通利便性等が優れるが需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で３５０万円前後、新築戸建物件は数が少ないため、取引の中心価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。長野原町域の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場は成立していないため、収益還元法は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は戸建住宅が中心の地域であり、アパート等の賃貸目的の需要は乏しく競争力のある共同住宅を想定することが困難であるため、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	羽根尾駅南方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い国道背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土砂災害警戒区域
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡長野原町群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
標準地の範囲
東	220 m
西	0 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	ＪＲ羽根尾駅前で、国道背後至近の住宅地域
街路	基準方位北４．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ吾妻線「羽根尾」駅に近い割に、価格水準が低位であり、町内では比較的動きのある住宅地域。しかし、人口減少等の影響は大きく、全体的な取引の停滞傾向は否めず、依然地価下落傾向と予測する。 (2)一般住宅を中心とするＪＲ羽根尾駅に近接した国道背後の住宅地域である。過疎化が進行し周辺環境にも変化が無い為地価水準についても当面は下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万7,358 円 1平米 1万1,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万7,358円 1平米 1万1,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 3万8,019円 1平米 1万1,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)人口減少傾向が続く中、八ッ場ダム関連の周辺整備、川原湯温泉等の観光産業に注目が集まっている。 (2)長野原町は人口流出及び高齢化が進行しているが、八ッ場ダム及び周辺観光施設川原湯温泉等への集客が期待される。
地域要因
(1)駅に近く、交通利便性の優れる既成住宅地であるが、実需に乏しく、地価は弱含みである。 (2)羽根尾駅に近接する既成住宅地域であるが周辺環境に変化は無く、過疎化に伴い需要は低迷し地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	271 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万769 円／平米 3万5,602 円／坪
推定価格 平米 坪	1万791 円／平米 3万5,675 円／坪
標準価格 平米 坪	9,900 円／平米 3万2,729 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	271 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,697 円／平米 3万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	9,292 円／平米 3万719 円／坪
標準価格 平米 坪	1万842 円／平米 3万5,844 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	225 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,097 円／平米 2万3,463 円／坪
推定価格 平米 坪	8,152 円／平米 2万6,951 円／坪
標準価格 平米 坪	1万698 円／平米 3万5,368 円／坪
査定価格 平米 坪	1万800 円／平米 3万5,705 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	259 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡嬬恋村
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字羽根尾字小滝３９４番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,132 円／平米 2万272 円／坪
推定価格 平米 坪	6,897 円／平米 2万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,796 円／平米 4万2,304 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,900 円／平米 4万2,647 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	村道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情