路線価 (2023) 群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込72-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡長野原町群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
価格時点	2023 年
駅名	群馬大津駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (661 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万912 円／坪 1平米 1万5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吾妻郡に所在する商業地域や幹線沿い又は背後の混在住宅地域。需要者は県内法人や地元の地縁性を有する法人・個人であり、県外からの需要者は少ない。草津温泉への通り道であるが、観光客の立ち寄りは少なく、地元住民の利用が中心で、土地需要は低いと言える。取引がほとんどないことから、市場における需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は長野原町を含む吾妻郡全域の商業地域及び商業地的要素を含む地域。需要者の中心は主に店舗利用を目的とする地元個人事業者等でそれ以外からの転入は少ない。草津温泉に至る交通量の多い国道沿いに位置するものの新規出店等は見受けられず需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯は取引が少ないため把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事業用の賃貸需要はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないことから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 飲食店、低層店舗や住宅等が混在する路線商業地域である。標準地の存する地域は交通量の多い国道沿いの地域であるが自用物件が中心で賃貸市場の成熟も低い地域のため収益価格は適用できなかった。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬大津駅西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	199.9 坪 (661 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店や住宅等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡長野原町群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
標準地の範囲
東	120 m
西	300 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	28 m
奥行き	23 m
面積	650 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	飲食店やスーパーが立地する地元向けの近隣商業地域
街路	１１．０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バイパスから草津温泉に至る途上に位置。通行量は多いが、観光客が立ち寄るケースは少ない。スーパー等が所在し、もっぱら需要は地元用が中心で、取引は停滞し当面地価は下落傾向と予測する。 (2)草津温泉へのバイパス沿いに位置する熟成度の低い路線商業地域である。観光客が回復しつつあるものの特段影響は見受けられず、また周辺環境に変化も無いことから今後も地価は下落傾向が継続すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万912 円 1平米 1万5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万912円 1平米 1万5,400円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 5万1,904円 1平米 1万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少傾向が続く中、八ッ場ダム関連の周辺整備、川原湯温泉等の観光産業に注目が集まっている。 (2)長野原町は人口流出及び高齢化が進行しているが、八ッ場ダム及び周辺観光施設川原湯温泉等への集客が期待される。
地域要因
(1)店舗等が集積する商業地域であるものの、今後の発展性は乏しく、市場性に劣る。 (2)国道沿いに店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが周辺環境に変化は無く
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	271 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万769 円／平米 3万5,602 円／坪
推定価格 平米 坪	1万791 円／平米 3万5,675 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,608 円／平米 4万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	1万3,600 円／平米 4万4,962 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,531 円／平米 2万8,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,290 円／平米 4万631 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,518 円／平米 5万1,303 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,079 円／平米 4万3,239 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,329 円／平米 4万7,372 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,227 円／平米 5万340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,200 円／平米 5万251 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	271 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡長野原町大字大津字馬込７２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,697 円／平米 3万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	9,292 円／平米 3万719 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,011 円／平米 4万9,626 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,000 円／平米 4万9,590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情