路線価 (2023) 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原2281-812 坪・平米
2023
路 線 価
群馬県 吾妻郡嬬恋村
群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２
(嬬恋)
- 周辺状況： 住宅地 (低層別荘が建ち並ぶ環境の良い別荘地域)
- 万座・鹿沢口駅 から 8700m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
7.3 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
群馬県
吾妻郡嬬恋村群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 万座・鹿沢口駅 から 8700m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 7.3 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月05日
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| 調査実施日 | 2022年12月03日
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| 鑑定評価額 総額 |
117万 円
(317 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 1万2,232 円
1平米 3,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月07日
|
| 調査実施日 | 2022年12月06日
|
| 鑑定評価額 総額 |
118万 円
(317 平米)
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| 鑑定評価額 単価 |
1坪 1万2,298 円／坪
1平米 3,720 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は嬬恋村全域に及ぶ別荘地域一円である。主たる需要者はセカンドハウス取得を目的とする県内外の個人や法人である。コロナ禍において管理良好な別荘地では需要が高まっているが、別荘地全体の取引市場は引き続き買い手市場が続いていると判断され、利便性や品等の差により、選好性に差が生じている。売買価格は個々の取引事情が内在し、バラツキが生じやすいが、土地建物総額は７００万円以下、土地のみは２００万円以下が多くなっている。 (2) 同一需給圏は嬬恋村及び隣接する長野原町の別荘地域の範囲である。主な需要者は県外の別荘利用を目的とする個人及び保養所利用を目的とする法人で、移住者希望者の需要も見られている。浅間山麓の別荘地として名声の高い地域で、取引件数は多く需給は高位安定であるが、取引には個別事情も多く格安物件から高額取引も見られる。市場の中心は更地で２００万円以下、中古別荘で５００～７００万円、新築は数が少なく把握は困難である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
|
(1) 比準価格は実際の取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、別荘地においては自己利用がほとんどで、中長期の居住を目的とした別荘の賃貸は皆無に等しく賃貸市場は成立していないといえるため、収益還元法の適用を見送った。嬬恋村での別荘地の取引価格は、周辺類似地域の取引動向によって大きく左右されている現状を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 別荘の取引事例は多数存在しており必要にして十分である。需要の中心は自己用別荘であることから、自己利用目的で取引された事例から試算された比準価格は客観性を有しており実証的である。一方でアパート等は皆無で、貸別荘は極限られた利用形態のため賃貸市場が成立していないことから収益価格は試算しなかった。従って比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、当該評価額は、代表標準地との均衡を得ており妥当と判断される。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 万座・鹿沢口駅南方
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| 距離 | 8700 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
95.9 坪
(317 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 0 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 0 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1.2 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 別荘
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
|
| 周辺の利用状況 | 低層別荘が建ち並ぶ環境の良い別荘地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
私道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
都市計画区域外
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 0 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 0 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
吾妻郡嬬恋村群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２
|
|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 300 m
|
| 西 | 300 m
|
| 南 | 500 m
|
| 北 | 150 m
|
| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建別荘地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 20 m
|
| 奥行き | 15 m
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| 面積 | 300 m2
|
| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | プリンスランド内の品等の良い別荘地
|
| 街路 | 基準方位北 ４ｍ私道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
都市計画区域外
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 0 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 0 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 0 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 0 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)別荘需要は既存の住宅付きが主体であり、相対的に別荘の新築は少ない。新型コロナウィルス感染症の影響で別荘の見直しが一部で見られるが、地域要因の変動は特段なく推移すると予測する。 (2)管理状況の良い県内有数の別荘地域で、今後も現状維持傾向が続くと見られる。新型コロナの影響等からリタイアを早めた需要者も増えており、暫くは需要増が続くが地価上昇には及ばないと推測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建別荘地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 1万2,232 円
1平米 3,700 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 1万2,298 円
1平米 3,720 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 1万2,232円 1平米 3,700円 |
前年から次年への変動率 
-1.3 ％
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|
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2022年 |
1坪 1万2,398円 1平米 3,750円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 1万2,298円 1平米 3,720円 |
|
前年から次年への変動率
-0.8 ％
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2019年 |
1坪 1万2,398円 1平米 3,750円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)社会構造の変化から別荘の需要は減退し、処分的な取引傾向が続いている。コロナ禍における巣ごもり需要は少なくなってきている。 (2)高原野菜の産地として名高い一方で、リゾート、温泉等の観光資源に恵まれ多くの別荘地を有する。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)成熟した別荘地であり、地域要因の変動は特段見られない。 (2)リゾート施設とも一体となった一大別荘地で、別荘ニーズのみならず定住希望者等も見られており需要は底堅く推移している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
259 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 吾妻郡嬬恋村 |
| 地域 | 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,829 円／平米
1万2,659 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,924 円／平米
1万2,973 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,773 円／平米
1万2,474 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,770 円／平米
1万2,464 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
259 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 吾妻郡嬬恋村 |
| 地域 | 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,863 円／平米
1万2,771 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,765 円／平米
1万2,447 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,691 円／平米
1万2,202 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,690 円／平米
1万2,199 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北東 |
| 側道幅員1 | 6 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
259 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 吾妻郡嬬恋村 |
| 地域 | 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,345 円／平米
1万1,059 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,332 円／平米
1万1,016 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,666 円／平米
1万2,120 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,670 円／平米
1万2,133 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
259 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 吾妻郡嬬恋村 |
| 地域 | 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,047 円／平米
1万73 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,299 円／平米
1万906 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,559 円／平米
1万1,766 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,560 円／平米
1万1,769 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北西 |
| 側道幅員1 | 4 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
268 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 吾妻郡嬬恋村 |
| 地域 | 群馬県吾妻郡嬬恋村大字大前字細原２２８１番８１２ |
| 区域区分 | 都市計画区域外 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2,913 円／平米
9,630 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2,873 円／平米
9,498 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
3,717 円／平米
1万2,288 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
3,720 円／平米
1万2,298 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 未記録 |
| 基準容積率 | 未記録 |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 南 |
| 側道幅員1 | 4.5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |