路線価 (2023) 群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏462-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡草津町群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１
価格時点	2023 年
駅名	長野原草津口駅 から 13000m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	912万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	908万 円 (174 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,573 円／坪 1平米 5万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は草津町の商業地域及び混在地域、また温泉街という特性から県内温泉地域に及ぶ。主な需要者は小売店等の利用を前提とする業者及び併用住宅を目的とする個人である。新型コロナにより減少した入込客数は回復傾向にあるが、湯畑周辺の回遊性、集客力が高い地域とは異なり、歩行者は目立たなく自動車による客層が中心の商業地域で需要は相対的に劣る。需要の中心的価格帯は、取引が少なく利用目的により多様化しており把握は困難。 (2) 同一需給圏は草津町内及び県内温泉観光商業地域全域である。需要者の中心は草津町及び周辺市町村の法人又は個人等である。商業地域としては草津温泉の高い集客力を背景とした湯畑周辺への強い需要を除き、全般的に低迷している。当該地域は草津温泉の玄関口として場所的優位性を有するが湯畑周辺の比較して競争力は弱く需要は弱含みである。市場の中心となる価格帯は取引が少なく、業種・業態も様々なため把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸需要の多くが湯畑周辺に集中し、近隣地域では貸店舗、貸事務所等は殆ど見られず、多くは自用であるために賃貸市場は十分に成熟していない。そのため賃貸を前提とした収益価格は低く試算された。一般的な需要は、自用の店舗利用や併用住宅が中心であることから、市場性を反映した客観性を有し、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸用と自用の店舗等が混在する草津温泉の玄関口に位置する商業地域である。収益物件も期待できる地域であるが、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用物件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	長野原草津口駅北西方
距離	13000 m
土地の状態
土地面積	52.6 坪 (174 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	土産店、小売店舗等が多い温泉地の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡草津町群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	240 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	15 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	温泉街の玄関口となる国道沿いの商業地域
街路	１０．０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湯畑等と比べ観光客が少ないことから需要は相対的に弱いが、温泉門の整備による渋滞緩和効果による地域の活性化が期待される。今後の動向は新型コロナの感染状況により流動的と見られる。 (2)今後も低層店舗兼住宅地が中心の現状の特性を維持していくものと思料する。草津温泉の玄関口としての立地的優位性を有するが湯畑周辺の需要と比較すると競争力は劣るため地価の下落傾向は継続すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万5,879 円 1平米 5万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 17万4,226円 1平米 5万2,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)全国的に知名度の高い温泉の町で、町民の約９割が観光関連の第３次サービスに従事している。観光資源に恵まれるが人口は減少が続いている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響で国内からの観光客入込数等は減少していたが各種政策等によりコロナ禍前の水準まで回復しつつある。
地域要因
(1)観光地支援政策や新型コロナの落ち着きもあって観光客入込数が新型コロナ前の水準に戻りつつあり、需要はやや回復傾向にある。 (2)観光客入込数の回復、温泉門立体交差工事による観光客誘致への期待等から下落幅は縮小しているものの周辺の商況は依然弱く地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は特に無い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	271 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,532 円／平米 25万9,627 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,103 円／平米 27万4,739 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,853 円／平米 18万1,344 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7.8 m
側道方位2	北
側道幅員2	9.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	259 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,332 円／平米 12万114 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,627 円／平米 11万7,783 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,895 円／平米 18万1,483 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	271 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡草津町
地域	群馬県吾妻郡草津町大字草津字堂裏４６２番２１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,130 円／平米 11万9,446 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,663 円／平米 11万4,596 円／坪
標準価格 平米 坪	5万529 円／平米 16万7,049 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情