路線価 (2023) 群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿675 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
価格時点	2023 年
駅名	群馬原町駅 から 380m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	358万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	358万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東吾妻町を中心とする吾妻郡の住宅地域。需要者の中心は吾妻郡内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。市街地中心部の既成住宅地域で、利便性は優るものの東吾妻町の人口減少率は高く、当該地域に特別な発展的要素は見られないため土地の需要は低迷している。市場の中心価格帯について土地総額は５００万円前後、新築戸建住宅は１，９００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、東吾妻町及び周辺市町村を含む吾妻郡東部にある住宅地域一円である。需要者の中心は東吾妻町に地縁のある一般所得者層である。人口減少に歯止めがかからず土地の需要は低迷している。市場における価格帯の中心は一画地４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は戸建住宅を中心とする低層住宅地域として熟成している。収益不動産の建築を想定するには一定の画地規模が必要であるが、標準地は当該条件を満たしておらず収益用建物の想定は困難である。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用し、当該事例に適切な補修性を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的な価格であり、説得力を有している。一方、収益価格については戸建住宅を中心とする住宅地域であり、画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用していない。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	群馬原町駅北東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
標準地の範囲
東	230 m
西	100 m
南	30 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	駅、病院等に近く、利便性良好な住宅地域
街路	基準方位北　　　４．９ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	196 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が多い利便性の良好な住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないことから現状維持にて推移し、地価は下落傾向ではあるものの、値頃感が出ており下落幅は縮小傾向と予測する。 (2)利便施設への接近性が良好な住宅地域である。格別な変動要因はなく、現状を維持すると予測する。人口減少に歯止めがかから無い事を背景に、地価の下落は今後も続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中之条町と並ぶ県北西部の中核的な町。原町バイパス沿いに商業施設が集積している。少子高齢化が進行している。 (2)県内の景気は、人口減少、高齢化等により一部の区画整理地、中心部を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)東吾妻町を通る上信自動車道建設が計画されている。 (2)人口の減少に歯止めがかから無い状況。生産人口が減少しつづけており、高齢化が進み、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,488 円／平米 6万1,121 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,099 円／平米 6万3,141 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,700 円／平米 6万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,531 円／平米 2万8,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,290 円／平米 4万631 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,508 円／平米 6万4,493 円／坪
査定価格 平米 坪	2万100 円／平米 6万6,451 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,154 円／平米 6万9,935 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,913 円／平米 6万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,929 円／平米 6万2,579 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	270 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字原町字御殿６７５番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,223 円／平米 8万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,272 円／平米 8万3,549 円／坪
標準価格 平米 坪	2万563 円／平米 6万7,981 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情