路線価 (2023) 群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺568-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
価格時点	2023 年
駅名	群馬原町駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	398万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	398万 円 (329 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万3 円／坪 1平米 1万2,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東吾妻町を中心とする吾妻郡の住宅地域。需要者の中心は吾妻郡内の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。東吾妻町の人口減少率は高く、特別な発展的要素は見られないため土地の需要は低迷している。地方への移住促進政策も今のところ目立った成果に結びついておらず、当該地域における土地需要に改善の兆しは見いだせない。市場の中心価格帯について土地総額は４００万円前後が取引の中心。 (2) 同一需給圏は、東吾妻町及び周辺町村を含む吾妻郡東部の住宅地域。需要者の中心は、東吾妻町の居住者で自己所有を目的とした勤労者世帯。郊外の一般住宅、農家住宅が混在する利便性の低い住宅地域で、過疎化による人口減少傾向が続き、土地の需給は低迷している。市場における価格帯は、土地が４００万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は過疎化傾向の住宅地域に所在し、新規参入者は乏しく賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する規範性の高い事例から試算されており説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 利便性の劣る郊外の住宅地域で自用の戸建住宅が多く、収益物件はなく、また賃貸を想定することが現実的でないため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な多くの取引事例から求めたもので、説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	群馬原町駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	99.5 坪 (329 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	吾妻郡東吾妻町群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
標準地の範囲
東	200 m
西	120 m
南	100 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　７．０ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。将来的には上信自動車道の建設が期待されるが、当面の間は概ね現状維持傾向にて推移し、地価は弱含みにて推移すると予測する。 (2)農地を背後に、道路沿いに一般住宅、農家住宅等が混在する古くからの住宅地域である。少子高齢化が進み、地域要因に変動が無い事から、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万3 円 1平米 1万2,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2022年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万3円 1平米 1万2,100円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 4万664円 1平米 1万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中之条町と並ぶ県北西部の中核的な町。原町バイパス沿いに商業施設が集積している。少子高齢化が進行している。 (2)県内の町村部は、人口減少、高齢化等により、一部の区画整理地など局所的な地域を除いては地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)周辺には工場が複数あり、東吾妻町を通る上信自動車道建設が計画されている。 (2)人口の減少に歯止めがかから無い状況。生産人口が減少しつづけており、高齢化が進んでおり、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,531 円／平米 2万8,203 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,290 円／平米 4万631 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,705 円／平米 3万8,697 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,100 円／平米 4万3 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡東吾妻町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,910 円／平米 5万5,904 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,488 円／平米 6万1,121 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,469 円／平米 3万7,917 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	270 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡中之条町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,427 円／平米 3万7,778 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,101 円／平米 3万6,700 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,873 円／平米 3万9,252 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	271 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	吾妻郡長野原町
地域	群馬県吾妻郡東吾妻町大字川戸字田辺５６８番６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,697 円／平米 3万2,058 円／坪
推定価格 平米 坪	9,292 円／平米 3万719 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,346 円／平米 3万7,510 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情