路線価 (2023) 群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠3279-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
価格時点	2023 年
駅名	後閑駅 から 1400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	531万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	531万 円 (239 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万3,393 円／坪 1平米 2万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はみなかみ町及びその周辺市町村に存する住宅地域である。主な需要者はみなかみ町内に居住又は通勤する個人で、同一需給圏外からの転入者は少ない。第一種低層住居専用地域の指定がされた区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好であるが、地域内には一般住宅のほか農地や遊休地も多く見られ、熟成度は余り高くない。土地は２５０㎡程度で６００万円程度、新築戸建物件は１，８００～２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏はＪＲ上越線沿線でみなかみ町及び隣接市町村を含む住宅地域一円。主たる需要者は地縁を有する３０代から４０代を中心とする一次取得者層である。近隣地域及びその周辺地域は、市街地中心部に程近い住宅地域に位置し、日用品等の販売施設や義務教育施設も付近に存することから生活利便性は確保されているものの、需要は弱含み傾向が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で５００～６００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には低層の共同住宅も見られるが最有効使用が低層住宅地で自用目的での需要が中心となり、収益目的での取引は少なく、また、画地規模が小さく競争力のある賃貸用の共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺には一般住宅のほか共同住宅も散見されるが、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	後閑駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	72.3 坪 (239 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地もある区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	18 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	区画整然とした住環境の良い住宅地域
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域内には一般住宅のほか農地や空地が多く介在するが土地需要の長期低迷により建物新築等の動きは少ない。今後も農地等の宅地化はあまり進まず、当分の間、現状を維持すると予測する。 (2)地域要因に格別の変動要因はなく現状を維持するものと予測する。地価は人口減少に歯止めがかからず今後も下落傾向を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万3,393 円 1平米 2万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万3,393円 1平米 2万2,200円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、新型コロナウイルス感染症の影響が緩和される中で、緩やかに持ち直している。 (2)新型コロナウイルス感染症拡大による一時的な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあるものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域毎に濃淡がある。
地域要因
(1)近隣地域内には一般住宅のほか農地や空地が多く介在するが、土地需要の長期低迷により、宅地化の動きは少なく、地域に格別の変化はない。 (2)生活利便性の確保された住宅地域であるものの、需要は依然弱含み傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23138 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,574 円／平米 4万8,182 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,238 円／平米 4万7,071 円／坪
標準価格 平米 坪	2万969 円／平米 6万9,324 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23138 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,133 円／平米 5万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,133 円／平米 5万9,948 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,982 円／平米 7万5,978 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23154 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,411 円／平米 5万7,561 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,644 円／平米 5万8,331 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,756 円／平米 7万1,925 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23154 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	利根郡みなかみ町
地域	群馬県利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,152 円／平米 5万93 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,702 円／平米 4万8,605 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,845 円／平米 7万2,220 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情