路線価 (2023) 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平283-5 坪・平米
2023
路 線 価
群馬県 利根郡みなかみ町
群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５
(みなかみ)
- 周辺状況： 住宅地 (一般住宅の中に空地等が見られる高台の住宅地域)
- 水上駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
群馬県
利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 水上駅 から 1400m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
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| 鑑定評価額 総額 |
212万 円
(130 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 5万3,888 円
1平米 1万6,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
212万 円
(130 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 5万3,888 円／坪
1平米 1万6,300 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
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(1) 同一需給圏はみなかみ町及び隣接沼田市に存する住宅地域である。需要者層はみなかみ町に在住または勤務する個人が中心である。圏内需要は低迷している。近隣地域は旧態色を留めた住宅地域であり、少子高齢化等の影響もあり、土地取引が少なく、需要は低迷している。取引が少ないため売買の中心価格帯の把握は困難であるが、概ね土地は４００万円前後、新築住宅は２，０００万円前後で規模品等によりばらつきがある。 (2) 同一需給圏はみなかみ町を中心に隣接の沼田市を含む利根沼田地域の住宅地域である。需要者は町内在住または在勤の一次取得者層が大半を占める。中学校や水上温泉街への接近性に優れるが、みなかみ町は高齢化と人口減少が顕著なことから不動産取引が極めて少なく、需給動向は低迷している。需要の中心となる価格帯は、土地が２００万円前後、新築戸建住宅は近隣地域内では殆んど見受けられない。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、画地規模が小さく共同住宅として妥当な規模を確保できないため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内には旅館等の勤労者向けのアパートや寮が存在するが、対象標準地は画地規模が小さく、競争力のある賃貸用共同住宅を想定することが困難なことから、収益還元法の適用は割愛した。対象標準地に係る需要者は居住の快適性と利便性を重視して行動すると考えられるので、実際の土地取引から求められた比準価格は規範性が高いと判断される。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 水上駅南西方
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| 距離 | 1400 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
39.3 坪
(130 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 一般住宅の中に空地等が見られる高台の住宅地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 4 m
|
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
町道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 有 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 240 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
利根郡みなかみ町群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
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| 西 | 100 m
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| 南 | 150 m
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| 北 | 150 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 10 m
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| 奥行き | 15 m
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| 面積 | 150 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 旧態色を留めた住宅地域であり、需要は乏しい。
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| 街路 | 基準方位北 ４ｍ町道
|
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
非線引都市計画区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 70 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 400 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 70 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 240 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)当該地域は旧態色を留めた住宅地域であり、需要は乏しい状態が続いている。特筆すべき地域要因の変化は見られず、地価は当面下落傾向にて推移するものと予測する。 (2)高台の住宅地域で、特段の変動要因は見られず当面は現状にての推移が予測される。高齢化と人口減少が顕著であることから、地価は下落傾向が継続するものと予測される。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 5万3,888 円
1平米 1万6,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 5万3,888 円
1平米 1万6,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円 |
前年から次年への変動率 
-4.1 ％
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|
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2022年 |
1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 5万3,888円 1平米 1万6,300円 |
|
前年から次年への変動率
-4.1 ％
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|
2019年 |
1坪 5万6,202円 1平米 1万7,000円 |
| 標準地区分 | 非表示 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)みなかみ町の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回っている。主要産業は観光産業で、コロナ禍の影響は極めて大きい。 (2)県北端部に位置し、複数の温泉地を有する観光都市。高齢化と人口減少が顕著で、不動産の需給動向は低迷している。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)旧態色を留めた住宅地域であり、需要は乏しい。特筆すべき地域要因の変化は見られず、地価は下落傾向にて推移している。 (2)高台に位置する戸建住宅地域で、特段の地域変動要因は認められない。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
23154 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 利根郡みなかみ町 |
| 地域 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万7,413 円／平米
5万7,567 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万7,682 円／平米
5万8,457 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万6,403 円／平米
5万4,228 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万6,400 円／平米
5万4,218 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 7.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
23138 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 利根郡みなかみ町 |
| 地域 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万8,133 円／平米
5万9,948 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,133 円／平米
5万9,948 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万6,321 円／平米
5万3,957 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万6,300 円／平米
5万3,888 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 東 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 四方路 |
| 側道方位1 | 南 |
| 側道幅員1 | 1 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
23150 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 利根郡みなかみ町 |
| 地域 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万4,900 円／平米
4万9,259 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万4,691 円／平米
4万8,568 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万6,269 円／平米
5万3,785 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万6,300 円／平米
5万3,888 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 8 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
23122 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 利根郡みなかみ町 |
| 地域 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
8,439 円／平米
2万7,899 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,183 円／平米
7万31 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万6,320 円／平米
5万3,954 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万6,300 円／平米
5万3,888 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 400 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 底地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 9 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 国道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
23154 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 群馬県 |
| 市区町村 | 利根郡みなかみ町 |
| 地域 | 群馬県利根郡みなかみ町湯原字上ノ平２８３番５ |
| 区域区分 | 非線引都市計画区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万5,152 円／平米
5万93 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万4,702 円／平米
4万8,605 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万6,192 円／平米
5万3,531 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万6,200 円／平米
5万3,557 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 70 ％ |
| 基準容積率 | 360 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 町道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |