路線価 (2023) 群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田1204-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 佐波郡玉村町群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
価格時点	2023 年
駅名	新町駅 から 5900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	618万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	618万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,453 円／坪 1平米 3万2,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉村町内全域の住宅地域。需要者の中心は当町内や前橋市及び伊勢崎市に在住・通勤するサラリーマン層の第１次取得者である。新型コロナの影響は比較的少ないとみられ、利便性の向上や値頃感等から需要は底堅く推移している。土地は１９０㎡程度で６００万円前後、新築戸建物件は２，１００～２，４００万円前後が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は玉村町や周辺市町郊外の住宅地域で、需要者の中心は玉村町及び周辺市に在住又は勤務している居住を目的とした１次取得者である。玉村町は東毛広域幹線道路や県道綿貫篠塚線、高崎玉村スマートＩＣなどにより交通利便性が良好で、地価の割安感から需要は安定的である。市場に於ける中心価格帯は、土地が６００～７００万円程度、新築住宅が２，０００～２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が多い郊外の住宅地域であるが、画地規模小に加え行政上１低専地域に属す戸建住宅地域で、賃貸用共同住宅を想定することが現実的でないため収益価格の試算は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的取引での取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 代替競争関係にある取引事例から得た比準価格は市場での取引価格決定の指標とされる。また当地域は自己利用目的の取引が中心で収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される。よって自己利用目的の市場取引価格を指標として価格形成されるのが一般的である。標準地は画地規模が小さく競争力ある賃貸用共同住宅の想定が困難で収益価格の試算を断念した。以上から実証的な比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新町駅北東方
距離	5900 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐波郡玉村町群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
標準地の範囲
東	130 m
西	140 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	13.5 m
面積	190 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	利根川南岸に開発された住宅団地
街路	基準方位　北　　６ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の河川寄りの住宅団地で地域要因に特に変動はみられず、標準的使用は当面現状並にて推移と予測。新型コロナの影響は少なく、地価水準は当面安定的に推移と予測するが、河川沿いの懸念は残る。 (2)郊外の住宅団地で土地利用に大きな変動は見られず当面は現状維持にて推移すると見込まれる。面的に河川による分断性はあるが団地外の幹線道路の系統連続性は良好な地域、地価は概ね安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,453 円 1平米 3万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 10万6,453円 1平米 3万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ベッドタウン的特性の町。人口は微減。東毛広幹道沿線整備や高崎玉村スマートＩＣ周辺での工業団地等の開発は進展。土地需要は横這い傾向。 (2)群馬県の人口は微減傾向にあり当町も微減傾向にある。ベッドタウン的性格を持ち工業団地造成や人口増加に向けた施策が行われている。
地域要因
(1)郊外の河川近くの住宅地域で、特別な地域要因の変動はみられない。 (2)河川敷近くの住宅地域で特に地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	23152 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,677 円／平米 9万8,112 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,095 円／平米 9万6,188 円／坪
標準価格 平米 坪	3万339 円／平米 10万301 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23152 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,171 円／平米 8万9,827 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,171 円／平米 8万9,827 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,891 円／平米 10万5,432 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,500 円／平米 11万751 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	23152 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万127 円／平米 9万9,600 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,665 円／平米 9万4,766 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,260 円／平米 10万3,346 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23152 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,560 円／平米 14万4,009 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,447 円／平米 12万7,106 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,500 円／平米 10万7,445 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23152 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字福島字内田１２０４番２５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,227 円／平米 7万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,227 円／平米 7万6,788 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,390 円／平米 9万551 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,800 円／平米 9万5,213 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情