路線価 (2023) 群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区588 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 佐波郡玉村町群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
価格時点	2023 年
駅名	新町駅 から 4300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (340 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,612 円／坪 1平米 3万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね玉村町を中心に隣接する前橋市や伊勢崎市郊外の幹線道路沿いの一部をも含む商業地域の圏域。需要者の中心は飲食店や小売店等を営む個人・法人等であるが、近時、住宅系用途への移行が進んでいる。隣接市への郊外型大型店舗の進出の影響を受け商況は低下しており、コロナ禍も相俟って既存の商業地需要は低下している。なお、商業地の取引が少ないことから需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は玉村町の幹線道路を中心に隣接市を含む路線商業地域や商業地域、用途混在地域である。想定される需要者の中心は近隣商業型の狭い商業背後地の安定的収益の獲得を目的とする個人又は中小規模の法人である。玉村町の人口は減少傾向にあるがベッドタウンとして人口増加に向けた施策が行われている。近隣地域周辺は住宅系への用途の移行もみられ、商業系の不動産市場は低迷し、商業地需要はほぼ見られず中心価格帯を見い出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小売店舗、住宅等が混在する沿道の商業地域であるが、店舗は少なく賃貸市場の成熟の程度は低く、元本と果実の適切な相関関係が反映されていないため収益価格は低位に試算されたものと考える。そこで、最近の取引の実態を反映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は店舗併用住宅や一般住宅が混在する県道沿いの商業地域である。比準価格は多数の取引事例を収集選択し分析補修正をして試算した実証性の高い価格である。一方収益価格は標準地に賃貸用の建物を想定して求めたが賃料の硬直性によりやや低位に試算された。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新町駅北方
距離	4300 m
土地の状態
土地面積	102.8 坪 (340 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅が多い県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐波郡玉村町群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
標準地の範囲
東	30 m
西	550 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	32 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	町中心部の旧くから形成された街道沿いの商業地域
街路	９．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧街道沿いの近隣型商店街で地域要因に特別な変動はみられず、標準的使用は当面現状並と予測。郊外型大型店の出店や景気先行不透明等による商況性の低下もあり土地需要は減少し地価水準も当分下落傾向で推移と予測。 (2)店舗、一般住宅等が混在する近隣型の商業地域で、郊外や隣接市の大型店への顧客流出や東毛広域幹線道路の開通による通行量の変化などの影響により土地需要は減少傾向で、地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,612 円 1平米 3万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,612円 1平米 3万8,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ベッドタウン的特性の町。人口は微減。東毛広幹道沿線整備や高崎玉村スマートＩＣ周辺での工業団地等の開発は進展。土地需要は横這い傾向。 (2)群馬県の人口は微減傾向にあり当町も微減傾向にある。ベッドタウン的性格を持ち工業団地造成や人口増加に向けた施策が行われている。
地域要因
(1)近時、住宅系の土地利用も増えており、商業地としての土地需要の減少傾向が継続している。 (2)旧街道沿いの商店街で顧客流出により商況は低迷し住宅地利用が増えつつある。地域要因に特に大きな変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	22152 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,136 円／平米 6万3,264 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,358 円／平米 8万7,140 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,916 円／平米 12万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,300 円／平米 12万3,314 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	23142 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,442 円／平米 9万723 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,008 円／平米 9万2,594 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,826 円／平米 14万1,583 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	22152 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,504 円／平米 7万4,398 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5 円／平米 9万9,197 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,413 円／平米 12万3,687 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	23122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	伊勢崎市
地域	群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,865 円／平米 15万4,936 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,901 円／平米 14万8,443 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,421 円／平米 13万326 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	22153 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	佐波郡玉村町
地域	群馬県佐波郡玉村町大字下新田字七街南区５８８番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,843 円／平米 10万5,273 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,480 円／平米 11万7,297 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,904 円／平米 12万8,617 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情