路線価 (2023) 北海道札幌市清田区里塚1条2-356-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市清田区北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
価格時点	2023 年
駅名	福住駅 から 6000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,480万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万95 円 1平米 5万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,440万 円 (432 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は札幌市清田区及び豊平区を中心として隣接市内の幹線又は準幹線道路沿いの地域。主たる需要者は自己使用目的の個人事業者等を中心として店舗兼共同住宅による収益事業を目論む法人等である。豊富な商業背後地を有する立地特性からコロナ禍の収束をみない状況ではあるものの店舗兼共同住宅の利用が可能であることから相応の需要が認められ土地価格は上昇傾向にある。中心的な価格帯は４２０㎡程度の標準的な画地規模で５５～６０千円／㎡程度。 (2) 同一需給圏は、清田区の商業地域である。需要者は小売店舗・営業所等の所有を企図する事業者、店舗または店舗兼共同住宅等への投資を企図する投資家等である。ＪＲ・地下鉄のない清田区の商業地の地価は、他区に比べて商業地としては極めて低位であり、値ごろ感と幹線道路沿い商業地への需要の高まり、周辺住宅地価格の上昇等もあって、上昇の勢いを拡大している。中心となる価格帯は取引にバラツキがあり、不明確である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の清田区内の取引事例を収集し検討を行った。収益価格で採用した諸元は現在の経済状況を反映している。当地区の土地需要は、収益目的での需要も認められるものの自己使用目的での利用を前提とする需要が中心である。以上のことから、本件では当該市場の特性を考慮のうえ市場で現実に発生し現実的で実証的な取引事例に基づく比準価格を中心に、収益価格を斟酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引事例比較法及び収益還元法の資料の信頼性は相応である。主な需要者の重視する価格形成要因は収益性であるが、立体的商業集積度が低いため、収益価格は実態に比して低位となった。結果的に比準価格がより実態を反映した説得力を有する価格であり、孤立した商業地域であるが、商況衰えず地価は昨年に続き上昇を続けていることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を重視して上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	福住駅南東方
距離	6000 m
土地の状態
土地面積	130.7 坪 (432 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	幹線沿いに店舗、営業所、ホテルが見られる地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市清田区北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	32 m
面積	420 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧国道沿いに店舗兼共同住宅等がみられる地域。コロナ禍の収束をみない状況ではあるが経済活動の回復から店舗売上も回復傾向にあるため需要は堅調で地価は上昇傾向。地域要因に変動を認めず当面現状維持と予測する。 (2)標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。孤立した商業地域であるが、商況衰えず地価は昨年に続き上昇を続けている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 19万3,401 円 1平米 5万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 19万3,401円 1平米 5万8,500円
前年から次年への変動率 15 ％
2022年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 13 ％
2019年	1坪 16万5,300円 1平米 5万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)個人消費・設備投資は持ち直し、企業収益は総じて改善している。企業の業況判断及び雇用情勢は持ち直している。一方、消費者物価は上昇している。 (2)他区に比べて商業地としては低位であり、値ごろ感と幹線沿い商業地の需要の高まり、周辺住宅地価格の上昇等もあって、上昇の勢いを拡大している。
地域要因
(1)地震による影響は払拭されたものの、コロナ禍の収束をみない状況であるが、経済活動の回復や住宅価格の上昇を背景に需要は堅調で地価は上昇傾向。 (2)孤立した商業地域であるが、商況衰えず地価は昨年に続き上昇を続けている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2221011110 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,632 円／平米 17万4,001 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,369 円／平米 18万9,662 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,948 円／平米 19万1,576 円／坪
査定価格 平米 坪	6万800 円／平米 20万1,005 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1221011110 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万66 円／平米 16万5,518 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,384 円／平米 19万3,018 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,138 円／平米 18万5,592 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,900 円／平米 19万4,723 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2201011110 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,432 円／平米 16万3,422 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,551 円／平米 19万264 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	北
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231091110 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市清田区
地域	北海道札幌市清田区里塚１条２丁目３５６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,389 円／平米 12万302 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,295 円／平米 12万6,603 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,541 円／平米 17万395 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,100 円／平米 17万8,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情