路線価 (2023) 群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西591-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 邑楽郡千代田町群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
価格時点	2023 年
駅名	篠塚駅 から 3700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	519万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	519万 円 (346 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万9,590 円／坪 1平米 1万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武小泉線沿線で、千代田町及び邑楽町周辺の住宅地域の圏域。需要者は千代田町、大泉町等に居住する４０代の勤労者等の１次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気後退等の影響、市街化調整区域であるが、市街化区域の大規模分譲等により市街化区域の宅地の供給量が多ことによる影響等により、土地需要は低調である。土地の需要は５００万円前後、新築物件は２０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は邑楽郡の各町域内及び館林市郊外の各々市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は町内及び周辺郡部の居住者が中心で同一需給圏外からの参入は少ない。町内市街化区域内での宅地供給の増加等の影響、人口の推移、接近条件等利便性の影響等から土地需要は低調傾向で推移し、市場滞留期間も長期化傾向にある。土地は５００～７００万円程度、新築戸建は２，０００万円未満が取引の中心。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域である。当該地域はアパート等の収益物件はほとんど存在しないことから、賃料水準の把握が困難であり、収益還元法の適用は行わない。したがって、近隣地域の状況等を考慮し、当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であることから、比準価格によって、収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 郊外の幹線道背後に農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域で、役場及び中心部からも遠距離に位置し共同住宅等の賃貸需要や供給が見られず、賃貸市場が成立していない。したがって、共同住宅等の想定は非現実的であり収益価格の試算はしない。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠塚駅南西方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	104.7 坪 (346 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、中規模一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	邑楽郡千代田町群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
標準地の範囲
東	900 m
西	600 m
南	350 m
北	700 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	15 m
面積	320 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　町道４．２ｍ
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)千代田町の郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、景気低迷等の影響により土地需要は弱く、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の集落地域であり、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。町内中心部の土地供給がやや過剰傾向にあり需要が弱含みの状況にあるため、地価水準は当面現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万9,590 円 1平米 1万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万9,590円 1平米 1万5,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 5万251円 1平米 1万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はこの１年はほぼ横這い傾向で推移しており、コロナ禍の影響はほとんどなく、地価下落率あるいはやや縮小傾向で推移している。 (2)人口動態はここ数年減少傾向で推移し、高齢化率は県全体とほぼ同率水準で上昇している。地価の下落幅はほぼ横這い傾向で推移。
地域要因
(1)千代田町の市街化調整区域内の住宅地であり、小学校等公共機関からの利便性は劣る地域で、地域要因等の変動要因は特にない。 (2)市街化調整区域内の農家住宅を中心に一般住宅等が混在する集落地域で、土地需要は限定的要素が強く地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)特に個別的要因の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	338 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡千代田町
地域	群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,844 円／平米 4万5,768 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,182 円／平米 5万192 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,445 円／平米 4万7,755 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,600 円／平米 4万8,268 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	338 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡千代田町
地域	群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,971 円／平米 4万6,188 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,505 円／平米 4万4,648 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,276 円／平米 4万7,196 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	349 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡邑楽町
地域	群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,646 円／平米 4万1,808 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,117 円／平米 4万9,977 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,829 円／平米 5万2,331 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,000 円／平米 5万2,896 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	338 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡千代田町
地域	群馬県邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,789 円／平米 4万8,892 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,271 円／平米 4万7,180 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情