路線価 (2023) 群馬県邑楽郡大泉町西小泉4-2524-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 邑楽郡大泉町群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
価格時点	2023 年
駅名	西小泉駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	442万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	442万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は大泉町及び周辺市町の幹線道路沿いの商業地域（商・住混在地域を含む）。需要者の中心は、低層の店舗、併用住宅等を目的とする地元の法人、個人事業者等である。近隣地域は同町の中心的商業地域であるが、より商業施設の集積が見られる周辺幹線道路沿いの商業施設への顧客流出が進行し、近隣地域の需要は弱含みである。市場の取引の中心となる価格帯は、取引目的、規模等が多様化しており、把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、太田市、大泉町の幹線道路沿い及びその背後の商業地域の圏域。需要者の中心は、物販店、飲食店、営業所等の出店を希望する法人及び個人が中心である。コロナ禍の影響は少ないが製造業の空洞化の進行等により、店舗・事務所需要は少なく、隣接する市町での大型店舗の進出による顧客流出等の影響もあり、商業地の衰退が顕著である。商業地需要は弱く取引件数も少ないことから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、店舗、銀行等が建ち並び収益性を重視する地域ではあるものの、賃貸市場の成熟の程度が低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域内の取引事例から求められたもので説得力を有するものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する近隣地域は、小規模店舗、営業所等が立地する商業地域である。当該地域は自用の店舗等が中心であり、賃貸目的としての収益物件は少なく、閉鎖店舗等の賃貸が見られる程度ある。したがって、収益物件としての商業事業者向け賃貸市場の熟成度は低い。したがって、当該近隣地域の状況等を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を参考に、標準地を規準とした価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西小泉駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な小売店舗、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	邑楽郡大泉町群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
標準地の範囲
東	1000 m
西	100 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	最寄駅にも近い、県道沿いの大泉町の中心的商業地域
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大泉町中心部にある商業地域であるが、商況等に変化はなく、現状維持で推移すると予測する。また周辺市等の大型商業施設への顧客流出に加えて、コロナ禍等により需要は低迷し、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)小規模店舗等の建ち並ぶ路線商業地域で、隣接市の商業施設への顧客流出が顕著で、商業基盤の衰退が見られ、当面現状にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,620 円 1平米 3万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,967 円 1平米 3万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,620円 1平米 3万8,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)太田市のベッドタウンで、人口は横ばい傾向。同市の基幹産業の業績動向により土地需要は影響を受けている。景気はコロナ禍等から厳しい状況続く。 (2)人口はほぼ横這い、高齢化率は県内最低、景気後退等による影響はあるものの、太田市のベットタウンとしての色彩もあり、需要は底堅い。
地域要因
(1)中心的商業地域であるが、周辺幹線道路沿いの商業施設への顧客流出等により空き店舗も見られ、需要は低迷している。 (2)商業基盤の相対的低下により不動産需要は低迷し、商業地から住宅地への移行も見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に特に変動はない。 (2)特に個別的要因の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	342 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,424 円／平米 14万254 円／坪
推定価格 平米 坪	5万990 円／平米 16万8,573 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,024 円／平米 12万5,707 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	15 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	335 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡大泉町
地域	群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,728 円／平米 5万5,303 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,649 円／平米 11万4,550 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,893 円／平米 15万1,722 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	330 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,252 円／平米 11万9,849 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,020 円／平米 11万5,776 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,190 円／平米 12万6,256 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	31 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	335 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,687 円／平米 7万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,616 円／平米 10万4,522 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,720 円／平米 12万1,396 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,700 円／平米 12万1,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	345 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	太田市
地域	群馬県邑楽郡大泉町西小泉４丁目２５２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万469 円／平米 19万9,911 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,710 円／平米 19万789 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,867 円／平米 12万5,188 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情