路線価 (2023) 群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷1073-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	群馬県 邑楽郡邑楽町群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
価格時点	2023 年
駅名	篠塚駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	562万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	562万 円 (356 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万2,235 円／坪 1平米 1万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は邑楽町の市街化調整区域内で南西部を中心とする郊外の住宅地域。需要者は邑楽町及び周辺市町の居住者が大半を占める。調整区域だが住工混在の地域で、市内での選好性は劣る。土地は３５０㎡程度で６００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっているが、新築戸建物件は見られない。 (2) 同一需給圏は、邑楽町及び周辺市町の圏域に位置する住宅地域である。需要者は邑楽町及び周辺市町内に居住している自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。当該地域は、郊外の農家住宅地域であり、交通接近条件が劣り需要は低迷している。市場の中心的価格帯は土地は２００～３００㎡程度で５００～８５０万円程度、新築住宅の場合２，０００万円未満程度の物件が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は４事例を採用しており、規範性は高い。市街化調整区域で賃貸需要が見込めず収益価格は試算できない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的であるため、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映し実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺は殆どが自用の農家住宅、一般住宅等であり、アパート等の賃貸物件は見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できない。比準価格は、類似地域に存する事例を収集し、分析検討のうえ規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので、市場の実勢を反映した実証的な価格であり説得力を有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	篠塚駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	107.7 坪 (356 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅等が混在する既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	邑楽郡邑楽町群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
標準地の範囲
東	470 m
西	240 m
南	160 m
北	260 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	一般住宅、農家住宅、中小工場等が混在する地域
街路	基準方位北　　　４．５ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で街路条件や交通接近条件が劣ることから、当面は現状維持傾向で推移すると予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅、農家住宅が多くみられる郊外の農家集落地域であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定的に推移すると予測する。地価水準については、当面は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万2,235 円 1平米 1万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万2,235円 1平米 1万5,800円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 5万3,227円 1平米 1万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は減少、土地取引は増加。町外からの転入は見込めない。選好性は中心部に集中。調整区域は需要なし。コロナ禍から取引件数は回復。 (2)群馬県東部に位置する町の一つで、人口減少、高齢化が進んでいる。新型コロナウイルス感染症の影響は和らぎつつある。
地域要因
(1)郊外の調整区域で農家住宅も多く、需要は見込めない。 (2)地域要因に格別の変動はないが、郊外の市街化調整区域に存し交通接近条件等が劣り需要は低迷しており、地価は下落傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	346 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡邑楽町
地域	群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,782 円／平米 5万2,175 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,054 円／平米 4万9,769 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,299 円／平米 5万578 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	349 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡邑楽町
地域	群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,646 円／平米 4万1,808 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,117 円／平米 4万9,977 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,665 円／平米 5万1,788 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	349 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡邑楽町
地域	群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,528 円／平米 4万4,724 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,925 円／平米 5万2,648 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,053 円／平米 5万3,071 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	349 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	群馬県
市区町村	邑楽郡邑楽町
地域	群馬県邑楽郡邑楽町大字篠塚字坪谷１０７３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,324 円／平米 6万3,885 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,528 円／平米 6万1,254 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,649 円／平米 5万1,736 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情