路線価 (2023) 埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷436-71 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市西区埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
価格時点	2023 年
駅名	指扇駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円 1平米 11万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万190 円／坪 1平米 11万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ川越線沿線で概ねさいたま市西区の住宅地域が圏域である。需要者は戸建住宅購入目的の個人及び建売住宅や転売を目的とした不動産業者が中心である。中心市街地が高止まりし、郊外に需要が拡大している。指扇駅徒歩圏にあり、住宅需要は十分見込め地価は上昇傾向である。土地は１１０㎡程度の規模で１２００万円～１５００万円程度、新築の戸建物件は３，０００万円～３，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ川越線沿線で、概ねさいたま市西区の住宅地域。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者が中心である。景気は徐々に回復しており、雇用情勢には底堅さも見られる中で、不動産に対する購入マインドは持ち直しの動きが見られる。土地は１００㎡から１４０㎡程度の規模で１，１００万円から１，６００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円から３，０００万円程度が取引の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には共同住宅等も見受ける。その外の賃貸物件は所有者の転勤等の事情により一般住宅を賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心である。又、１低専に指定され、高度利用に制約があり、収益価格の相対的信頼性はやや低い。本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、前年価格との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、さいたま市西区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、以上のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	指扇駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市西区埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	30 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	10 m
面積	110 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており、今後とも同様な住環境を維持していくものと予測する。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万108 円 1平米 11万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給面での制約が見られるが、感染抑制と経済活動の両立が進み景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は低金利が下支えとなり需要は底堅い。 (2)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。
地域要因
(1)指扇駅徒歩圏の小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。中心市街地が高値で推移し、比較的価格の安い郊外住宅地も需要が流れ、地価は上昇した。 (2)小規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０１１２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,527 円／平米 38万5,238 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,068 円／平米 38万3,721 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,044 円／平米 39万3,559 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５Ｋ０１１４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,574 円／平米 30万9,356 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,082 円／平米 31万4,341 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,559 円／平米 35万5,590 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０１１２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,014 円／平米 20万8,324 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,183 円／平米 30万8,063 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,330 円／平米 36万8,057 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５Ｋ０１１４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区大字土屋字上谷４３６番７１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,592 円／平米 28万2,967 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,308 円／平米 35万4,760 円／坪
標準価格 平米 坪	11万9,099 円／平米 39万3,741 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情