路線価 (2023) 埼玉県さいたま市西区三橋6-780-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市西区埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
価格時点	2023 年
駅名	西大宮駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,400万 円 (2100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万3,496 円 1平米 11万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億4,600万 円 (2100 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さいたま市及び周辺市町の路線商業地域。需要者は大手量販店等の店舗展開を行う法人が中心。世界景気は急激な金融引き締めにより景気後退が懸念されているが、我が国では、日銀が１２月に事実上の利上げを行い総裁交代人事も相俟って不動産市場の先行きを大きく左右する金融政策の動向が注目されている。地価は経済活動再開に伴い上昇に転じている。取引水準は業種、規模によって異なり、中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ねさいたま市及びその周辺市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の属性の中心は事業者、不動産投資法人及び不動産開発業者等である。近年における市場の需給動向は新型コロナ感染症拡大が収束するにしたがって経済活動は回復基調にあり、郊外型商業店舗等の需要は上向きである。市場での需要の中心となる価格帯は、路線商業地は規模等個別的要因によるところが大きく価格水準は様々であるので見い出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は周辺の幹線道路沿いに存する取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、同一需給圏内の幹線道路沿い店舗等は自己所有または貸地への建築によるものも多く、賃貸市場はやや未成熟で収益性が劣るため、収益価格には現実の地価水準が反映されていない。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、価格形成要因の変動及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、新大宮バイパス沿道の路線商業地域である。自用の店舗、事業所が主であるが賃貸物件店舗も散見される。したがって、収集した取引事例から求めた推定価格を、対象標準地の地域的特性の類似性等によって比較考量して試算した比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格を参考とした。これに前年鑑定評価額からの推移も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西大宮駅東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	635.2 坪 (2100 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	沿道店舗、事業所が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	41 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市西区埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
標準地の範囲
東	10 m
西	60 m
南	120 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４１ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道１７号新大宮バイパス沿いに店舗、事業所等が建ち並ぶ地域であり、徐々に店舗が増加していくもと予測する。 (2)国道１７号新大宮バイパス沿いに店舗及び事業所等が建ち並ぶロードサイド地域であり、今後は店舗及び事業所等が徐々に増加していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は軽減されたが、日本以外の中銀は、インフレを抑止するために急激な金融引締めに舵を切っており世界経済は減速しつつある。 (2)西区では、人口は増加している。高齢化率は２６％台で市平均より高い。取引件数は、前年上半期比で減少している。取引価格は概ね上昇傾向である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動の要因はない。 (2)今後の進展が見込まれる路線商業地域である。地価は僅かに上昇傾向である。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０１０９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,869 円／平米 24万4,211 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,294 円／平米 38万1,162 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,720 円／平米 37万9,264 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,283 円／平米 76万7,928 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,359 円／平米 74万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,645 円／平米 37万5,710 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０１０９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万744 円／平米 63万600 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,609 円／平米 61万3,623 円／坪
標準価格 平米 坪	12万9,344 円／平米 42万7,611 円／坪
査定価格 平米 坪	13万2,000 円／平米 43万6,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０１０９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,506 円／平米 41万4,923 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,632 円／平米 41万5,339 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５Ｋ０１１４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市西区
地域	埼玉県さいたま市西区三橋６丁目７８０番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
推定価格 平米 坪	12万8,778 円／平米 42万5,740 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,064 円／平米 41万156 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	記載無し
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	41 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情