路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区盆栽町265-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
価格時点	2023 年
駅名	大宮公園駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 89万2,620 円
1平米当たり	1平米 27万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万6,936 円 1平米 35万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (293 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 117万324 円／坪 1平米 35万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東北線及び東武野田線沿線で、概ねさいたま市北区の住宅地域が圏域である。需要者は自己用住宅の建築を目的とした所得の高い個人及びそれらの層に住宅の販売を目的とした不動産業者が中心である。都内に比べて割安感があり、最寄り駅に近い住宅地の需要は高い。当該地域内の売り物件は少なく、地価は上昇を示した。中心となる価格帯は土地が㎡当り３５０千円～４００千円程度、建築条件付きの更地分譲が需給の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ東北線および東武野田線沿線のさいたま市北区の既成市街地の住宅地域。需要者は主に市内在住の一次取得者が中心であるが、分譲目的の開発業者等も見られる。景気は徐々に回復しており、雇用情勢には底堅さも見られる中で、不動産に対する購入マインドは持ち直しの動きが見られる。土地は３２０千円／㎡～３７０千円／㎡程度が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は中規模の邸宅が多い閑静な住宅地域を形成している。第一種低層住居専用地域に指定され、土地の高度利用に制約があり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。周辺の街路は樹木が植栽され盆栽園が集まり、高級感のある住宅地で需要は堅調である。よって、本件評価に当たっては、比準価格を中心に収益価格を参考とし、標準地の前年価格及び代表標準地との均衡を図って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、さいたま市北区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地等との検討も踏まえ、以上のように鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大宮公園駅北方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	88.6 坪 (293 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の邸宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
標準地の範囲
東	35 m
西	45 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	風致地区（風致地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模の邸宅が多い閑静な住宅地域を形成している。今後とも同様な住環境を維持するものの、大画地は更地化され、宅地分譲や共同住宅の建設が漸次進行としていくものと予測する。 (2)中規模の邸宅が多い閑静で熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 121万3,302 円 1平米 36万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万6,772 円 1平米 36万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万6,772円 1平米 36万2,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 112万7,346円 1平米 34万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)供給面での制約が見られるが、感染抑制と経済活動の両立が進み景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は低金利が下支えとなり需要は底堅い。 (2)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。
地域要因
(1)大宮公園駅徒歩圏の熟成された閑静な住宅地域で、潜在的な需要が高い。マンション価格の高騰、土地の希少性も相俟って地価は強含みで上昇した。 (2)中規模の邸宅が多い閑静で熟成度の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,353 円／平米 114万8,349 円／坪
推定価格 平米 坪	40万1,056 円／平米 132万5,891 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,958 円／平米 126万2,753 円／坪
査定価格 平米 坪	39万3,000 円／平米 129万9,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,965 円／平米 83万6,302 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,234 円／平米 86万3,640 円／坪
標準価格 平米 坪	34万3,729 円／平米 113万6,368 円／坪
査定価格 平米 坪	35万4,000 円／平米 117万324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	28万789 円／平米 92万8,288 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,399 円／平米 89万633 円／坪
標準価格 平米 坪	36万9,546 円／平米 122万1,719 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万402 円／平米 79万4,769 円／坪
推定価格 平米 坪	25万8,875 円／平米 85万5,841 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,127 円／平米 120万7,110 円／坪
査定価格 平米 坪	37万6,000 円／平米 124万3,056 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市北区盆栽町２６５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	23万7,915 円／平米 78万6,547 円／坪
推定価格 平米 坪	24万39 円／平米 79万3,569 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,380 円／平米 114万1,826 円／坪
査定価格 平米 坪	35万6,000 円／平米 117万6,936 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情