路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区宮原町4-16-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
価格時点	2023 年
駅名	宮原駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円 1平米 22万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 74万7,156 円／坪 1平米 22万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高崎線、川越線沿線で、概ねさいたま市の北部圏域に存する住宅地。需要者は、戸建住宅購入目的の個人が中心で、比較的大きな画地は不動産開発業者が建売住宅を目的に購入するケースもある。宮原駅徒歩圏で利便性も良く、新型コロナウイルス感染症の影響は落ち着き、地価は引き続き上昇傾向にある。取引は土地は３０００万円前後、新築建物付きで３０００万円台後半である。 (2) 同一需給圏はＪＲ高崎線、川越線沿線等で、概ねさいたま市北区等を中心とする住宅地域。需要者はさいたま市等に居住する一次取得者等である。景気は徐々に回復しつつあり雇用情勢にも底堅さがみられるなか、利便性と良好な住環境を両立し得た地域で常に一定の需要層も確保されているため、地価も上昇傾向にて推移している。近隣地域において土地は約１６０㎡で３，０００万円台後半、比較的小振りな新築の戸建物件は４，０００万円前後が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 宮原駅徒歩圏でアパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的での取引が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、年価格との連続性等も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺においては自用目的の取引が中心であり、当該住宅地周辺において多数の信頼し得る取引事例を収集し得た。一方、収益物件については、共同住宅等が散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準ではないため収益価格もやや低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌しつつ、前年価格との均衡等にも留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宮原駅北東方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宮原駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域で、今後は既存住宅の建て替え、画地の細分化等が徐々に進むものと予測される。 (2)宮原駅徒歩圏内に位置する熟成度の高い住宅地域である。今後とも概ね同様の土地利用状況にて推移するとみられる一方、徐々にではあるが既存住宅の建て替え等を契機とした画地の細分化も進行するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 76万380 円 1平米 23万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 76万380円 1平米 23万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万6,992円 1平米 23万2,000円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 72万4,014円 1平米 21万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつ、各種施策により緩やかに持ち直しの動きが続く中、不動産市場は概ね上昇基調にある。 (2)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。
地域要因
(1)宮原駅徒歩内の熟成した住宅地域である。利便性等は良好である。地域要因に特別な変動はない。 (2)宮原駅徒歩圏内の閑静な住宅地域で利便性と快適性を両立し得ており、特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	27万5,236 円／平米 90万9,930 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,598 円／平米 88万4,679 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,598 円／平米 88万4,679 円／坪
査定価格 平米 坪	27万6,000 円／平米 91万2,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万6,159 円／平米 64万8,502 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,524 円／平米 56万446 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,773 円／平米 69万204 円／坪
査定価格 平米 坪	21万5,000 円／平米 71万790 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	22万983 円／平米 73万570 円／坪
推定価格 平米 坪	19万4,290 円／平米 64万2,323 円／坪
標準価格 平米 坪	24万458 円／平米 79万4,954 円／坪
査定価格 平米 坪	24万8,000 円／平米 81万9,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,160 円／平米 43万6,921 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,510 円／平米 52万728 円／坪
標準価格 平米 坪	21万9,068 円／平米 72万4,239 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０２０８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,787 円／平米 97万7,872 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,209 円／平米 97万5,961 円／坪
標準価格 平米 坪	35万6,964 円／平米 118万123 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情