路線価 (2023) 北海道函館市本通1-149-22外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 函館市北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
価格時点	2023 年
駅名	五稜郭駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	923万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	923万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万4,060 円／坪 1平米 4万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は函館市中心部より北側で、産業道路より内側における中級住宅地域である。需要者の中心は、市内の居住者であるが、一部に市外からの流入も見られる。郊外部での分譲地の供給圧力を受けつつも、この地域の函館市中心部へ比較的近い利便性や居住環境から一定の需要が存在し、地価は横這い傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地代で９００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円台後半となっている。 (2) 同一需給圏は、函館市の旧市街地と郊外住宅地の中間に位置する住宅地域である。この地域は、中心部へ向かう街路の系統連続性が良好で通勤に便利である。このため、需要者は市内の勤労者を中心に安定的である。市全体の人口減少に歯止めがかからない中で当地域に対する需要は堅調であり、地価は概ね横這い圏内の動きを示している。この地域の需要の中心となる価格帯は、土地が９００万円程度、新築注文住宅は土地付きで３００万円台前半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内にはアパート等の賃貸物件はほとんど見られないことから、収益価格は試算しなかった。当該地域では、自用目的での宅地の取引が中心であることから、市場における実証的な価格である比準価格を中心に代表標準地との検討を加え、単価と総額との関連の適否を踏まえて、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域内には一部にアパートも見られるが、対象標準地は容積率１００％に対して面積が小さいため、アパートの建築を想定することは非現実的であると判断し、収益価格は試算しなかった。当地域の土地取引は戸建住宅の取得を目的とする取引が支配的であることから、戸建住宅の取得を目的とする取引を中心に求めた比準価格は実証的で信頼性が高いと判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	ＪＲ五稜郭駅東方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	函館市北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北　　　８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層の戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価は長年の下落により底値感が生じたことや、中心市街地への回帰傾向から下げ止まり、横這い傾向にある。 (2)戸建住宅が標準的だが一部アパートも見られる人気の住宅地域であり、当面は現状維持と予測。中心商店街への接近性も概ね良好であるため不動産需要は比較的堅調で、当面地価は横這い圏内の動きを示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)函館市では全道平均を上回る人口減少と高齢化の進行で住宅需要は弱いが、観光客の入れ込み数は政府による補助政策によりやや回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響から引き続き厳しい状況にあるが、設備投資、個人消費等で持ち直しの動きが見られる。
地域要因
(1)地域要因に特別な変動要因は見られない。利便性や環境良好な中位の住宅地域では需給に落ち着きの動きも見られ、地価は横這い傾向である。 (2)中核商店街への接近性が概ね良好な市内では人気のある住宅地である。地価は概ね堅調に推移しており横這い傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391202 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,994 円／平米 11万2,384 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,828 円／平米 12万8,365 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,620 円／平米 13万984 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501202 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,217 円／平米 13万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,797 円／平米 15万1,405 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,797 円／平米 15万1,405 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231071202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,907 円／平米 8万5,649 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,552 円／平米 12万7,453 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,060 円／平米 15万2,274 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,598 円／平米 11万4,381 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,267 円／平米 10万9,981 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,172 円／平米 13万6,115 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231831202 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	函館市
地域	北海道函館市本通１丁目１４９番２２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,737 円／平米 17万1,043 円／坪
推定価格 平米 坪	5万230 円／平米 16万6,060 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,950 円／平米 18万8,277 円／坪
査定価格 平米 坪	6万400 円／平米 19万9,682 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情