路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区宮原町3-323外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
価格時点	2023 年
駅名	宮原駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,400万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万5,706 円 1平米 40万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億2,500万 円 (310 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 133万2,318 円／坪 1平米 40万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ高崎線、東北線及び東武野田線沿線で概ねさいたま市北区内を中心とした駅前商業地域である。需要者は、法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響により、圏内の不動産需要は一時的に停滞したものの、新しい生活様式の浸透や行動制限が緩和されるに伴い、店舗や事業所等の業務需要も回復し、周辺では空室消化が進んでいる。土地の中心価格帯は㎡当たり３８０千円～４３０千円程度である。 (2) 同一需給圏は概ねさいたま市北区内、大宮区内のＪＲ高崎線、ＪＲ東北線、ＪＲ川越線及び東武野田線の各駅勢圏の商業地域である。需要者は、県内に営業所等を配置しようとする法人や地元個人事業者が中心である。新型コロナによる不動産市況へのマイナスの影響は弱まり、背後人口の増加等の影響もあって、商業地への土地需要は持ち直しがみられる。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね３００千円／㎡台後半～４００千円／㎡台前半程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域に存する。旧来からの店舗、事務所も多く、賃貸市場がやや未成熟であることから、賃料収入を原資とした収益価格はやや低位に求められた。一方で、自社所有目的や転売目的など資産性に着目した取引は多く、比較可能な信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺は、自用の店舗が中心となっており、周辺各駅至近に存する商業地の取引事例から求められた比準価格は信頼性を有し説得力が高い。一方、賃貸市場は形成されているものの、成熟の程度はそれほど高くなく、元本価値に見合った賃料水準は形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮原駅東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	93.8 坪 (310 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	25 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	21 m
面積	310 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	（駅前広場）道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。宮原駅前商業地として熟成しており今後とも同様な商環境を維持するものと予測する。 (2)宮原駅前に店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域で、熟成の程度は高く、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 135万8,766 円 1平米 41万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 137万1,990 円 1平米 41万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 137万1,990円 1平米 41万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 130万2,564円 1平米 39万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。北区内の人口は増加傾向、取引件数は概ね横這いで推移しており、需給動向は強含み傾向にある。 (2)各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち直している中、企業収益の改善や企業の業況判断の持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)さいたま市内中心部での需給逼迫の影響により、周辺駅へも需要が波及している。テナントの入替等も進んでおり、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)宮原駅至近の商業地域で、特別な地域要因の変動はみられず、一般的要因の影響により、地価はやや上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,622 円／平米 100万3,774 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,569 円／平米 101万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	39万5,842 円／平米 130万8,654 円／坪
査定価格 平米 坪	39万6,000 円／平米 130万9,176 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万6,283 円／平米 157万4,592 円／坪
推定価格 平米 坪	48万6,196 円／平米 160万7,364 円／坪
標準価格 平米 坪	59万761 円／平米 195万3,056 円／坪
査定価格 平米 坪	59万1,000 円／平米 195万3,846 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０８ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万8,204 円／平米 105万1,982 円／坪
推定価格 平米 坪	33万296 円／平米 109万1,959 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,456 円／平米 139万9,946 円／坪
査定価格 平米 坪	42万3,000 円／平米 139万8,438 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０８ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,992 円／平米 80万3,332 円／坪
推定価格 平米 坪	25万525 円／平米 82万8,236 円／坪
標準価格 平米 坪	41万9,640 円／平米 138万7,330 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,982 円／平米 118万3,488 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,916 円／平米 121万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	40万3,859 円／平米 133万5,158 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情