路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区東大成町1-480-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
価格時点	2023 年
駅名	北大宮駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 69万4,260 円
1平米当たり	1平米 21万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,820万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,840万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 88万9,314 円／坪 1平米 26万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさいたま市北部の各駅勢圏にある中心市街地の幹線道路沿いの商業地域を中心に、その背後商業地を含む。需要者の中心は法人・企業である。新型コロナを背景とする景気の先行き不透明感はやや後退し、法人企業の景況感も改善し、上記各駅勢圏の商業地においても土地需要は底堅く推移している。中心価格帯は２６０千円／㎡～２８０千円／㎡と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。 (2) 同一需給圏は、概ねさいたま市北区、大宮区の幹線道路沿いの商業地域や各駅勢圏の商業地域。需要者の中心は、法人や個人事業主である。新型コロナによる不動産市況へのマイナスの影響は弱まり、背後人口の増加等の影響もあって、商業地への土地需要は持ち直しがみられる。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね２００千円／㎡台半ば～後半程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は中層の店舗、事務所、共同住宅等を中心とする県道沿いの商業地域にあり、賃貸市場は形成されているが、採用する還元利回りの把握がしづらく、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。以上から本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は県道沿いに中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域に存し、賃貸市場も形成されているが、当該地域では収益価格主体の土地価格水準は形成されておらず、周辺類似地域内の取引事例より試算し、市場の実態を反映した比準価格の説得力が高いと判断する。よって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北大宮駅北西方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
標準地の範囲
東	45 m
西	30 m
南	30 m
北	135 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	16.3 m
面積	217 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中層の店舗、事務所ビルを中心とする旧中山道沿いの商業地域で、車輛交通量が多く、周囲においては店舗出店も認められることから、今後も商業地としての熟成度を徐々に高めていくものと予測した。 (2)車輌交通量が多い旧中山道沿いの商業地域で、駅にも近く、今後も徐々に商業地域としての熟成度を高めてゆくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 91万2,456 円 1平米 27万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 91万5,762 円 1平米 27万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 91万2,456円 1平米 27万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 91万5,762円 1平米 27万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナを背景とした不確実性が後退し、法人企業の景況感の改善により設備投資に対する積極的な姿勢が広がりつつある。 (2)各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち直している中、企業収益の改善や企業の業況判断の持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)車輛交通量が多い県道沿いに形成される商業地域で、一定の需要がみられることから土地需要は強含み基調で推移している。 (2)駅徒歩圏内の県道沿いの商業地域に位置し、特別な地域要因の変動はみられず、一般的要因の影響により、地価はやや上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０３ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万3,622 円／平米 100万3,774 円／坪
推定価格 平米 坪	30万7,569 円／平米 101万6,823 円／坪
標準価格 平米 坪	26万7,917 円／平米 88万5,734 円／坪
査定価格 平米 坪	26万8,000 円／平米 88万6,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万4,438 円／平米 97万3,412 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,830 円／平米 89万8,670 円／坪
標準価格 平米 坪	28万9,181 円／平米 95万6,032 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,965 円／平米 83万6,302 円／坪
推定価格 平米 坪	26万1,234 円／平米 86万3,640 円／坪
標準価格 平米 坪	27万3,543 円／平米 90万4,333 円／坪
査定価格 平米 坪	27万4,000 円／平米 90万5,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,806 円／平米 67万7,089 円／坪
推定価格 平米 坪	17万8,176 円／平米 58万9,050 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,197 円／平米 82万3,845 円／坪
査定価格 平米 坪	24万9,000 円／平米 82万3,194 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０３ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市北区東大成町１丁目４８０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万2,283 円／平米 76万7,928 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,359 円／平米 74万5,037 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,828 円／平米 90万8,581 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情