路線価 (2023) 埼玉県さいたま市北区吉野町1-398-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市北区埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
価格時点	2023 年
駅名	今羽駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億1,700万 円 (6078 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5億1,400万 円 (6078 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万9,688 円／坪 1平米 8万4,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、さいたま市内を中心として国道１６号周辺に点在する埼玉県内の工業地域一帯である。需要者は、工場や倉庫等の配置を目的とする県内外の法人が中心である。背後人口が豊富で周辺幹線道路、高速道路網への連絡も良好な工業地域であり、ＥＣ市場の拡大による物流適地の用地取得需要も堅調に推移していることから、地価は概ね上昇基調で推移している。取引の中心価格帯は８０，０００円／㎡～１００，０００円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は、さいたま市内のほか、県南、県央の工業地域で広域的に形成されている。需要者は自社使用の法人企業が中心である。新型コロナを背景とする景気の先行き不透明感が後退するなか、物流関連業務を中心に法人企業の設備投資意欲は根強い状態が続いており、工業地における土地需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、画地規模にもよるが、８０，０００円／㎡～９０，０００円／㎡程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、工場、倉庫等が混在する工業地域に存する。周辺には賃貸倉庫、工場等も見られるが、当事者間の事情により個別性が強く、賃貸市場の成熟度がやや低いことから、収益価格はやや低位に試算された。一方で、自社所有目的の取引は多く、比較可能な信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大規模工場や中小規模倉庫が混在する地域で、賃貸市場は形成されているものの採用する還元利回りの把握がしづらく、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今羽駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	1838.5 坪 (6078 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模工場、中小規模倉庫が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市北区埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
標準地の範囲
東	130 m
西	130 m
南	125 m
北	110 m
標準的使用
標準的使用	倉庫地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	100 m
面積	6000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大中規模の工場、倉庫等が混在し、熟成の程度は比較的高く、今後は当面現状を維持しつつ、安定的に推移するものと予測される。 (2)大規模工場や中小規模の倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、工業地域としての熟成度も高く、今後とも概ね現状維持程度に推移するものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万8,283 円 1平米 8万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万8,283円 1平米 8万7,200円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 27万1,423円 1平米 8万2,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。流通コストの増加等の不安定要因はあるものの、ＥＣ市場は拡大を続けており、物流需要は底堅く推移している。 (2)新型コロナを背景とした不確実性が後退し、法人企業の景況感の改善により設備投資に対する積極的な姿勢が広がりつつある。
地域要因
(1)国道１６号、産業道路等への連絡が良好な地域で、近年の県内圏央道開通による利便性向上等を背景に地価は引き続き上昇基調となっている。 (2)工場や倉庫等を中心とする地域で、企業の投資意欲は底堅く、地価も堅調な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,863 円／平米 35万9,901 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,015 円／平米 40万6,688 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,122 円／平米 30万1,249 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,100 円／平米 30万1,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,457 円／平米 33万8,723 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,466 円／平米 34万5,365 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,174 円／平米 27万4,973 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０２０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市北区
地域	埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万9,646 円／平米 42万8,610 円／坪
推定価格 平米 坪	13万9,881 円／平米 46万2,447 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,797 円／平米 36万2,989 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３０１－１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	川越市
地域	埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,531 円／平米 21万33 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,285 円／平米 20万5,914 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,771 円／平米 21万7,439 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,800 円／平米 21万7,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	23121409 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	春日部市
地域	埼玉県さいたま市北区吉野町１丁目３９８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,939 円／平米 24万1,136 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,377 円／平米 21万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,947 円／平米 29万753 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情