路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区吉敷町3-151-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
価格時点	2023 年
駅名	さいたま新都心駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 94万2,210 円
1平米当たり	1平米 28万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,730万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万9,832 円 1平米 37万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,750万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 123万3,138 円／坪 1平米 37万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東北線沿線で概ねさいたま市大宮区の住宅地域が圏域である。需要者の中心は比較的所得の高い個人が自己用住宅の建築を目的に、又、不動産業者がそれらの層に住宅の販売目的に購入するケースが多い。都内に比べて割安感があり、さいたま新都心駅勢圏における住宅地の人気は高く、希少性も相まって地価は上昇した。土地は㎡当り３７２千円前後、建築条件付きの更地分譲が需給の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主にＪＲ東北線沿線等でさいたま市大宮区を中心とした比較的高価格帯の住宅地域である。需要者は主として中高所得者層であるが一部に転売目的の不動産業者等もみられる。景気は徐々に回復しつつあり雇用情勢にも底堅さがみられるなか、当地域は住環境と利便性を両立し得た選好性の高い住宅地であるため、常に一定の実需が確保されている。１８０㎡程度の住宅地で３００千円／㎡台半ば～後半、総額６，０００万円台が中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。最寄駅徒歩圏にあって、大型ショッピングセンターも近く、居住環境も良好で需要は旺盛である。当該地域は売り物件が少なく、取引は自用目的が中心で収益価格の相対的信頼性はやや低い。よって、本件評価に当たっては、比準価格を中心に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考慮の上、標準地の前年価格及び代表標準地との均衡を図って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺においては自用目的の取引が中心であり、周辺類似住宅地域内において信頼し得る取引事例を収集し得た。一方、収益物件については、共同住宅等がみられるものの、純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引はやや少ないものとみられ、画地条件の制約等にも起因し収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を中心としつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	さいたま新都心駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
標準地の範囲
東	115 m
西	15 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10.9 m
奥行き	16.4 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域を形成している。住宅地として熟成しており今後とも同様な住環境を維持するものの、建物の建て替えや土地の細分化が進行していくものと予測する。 (2)さいたま新都心駅徒歩圏の中規模一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域である。地域要因に大きな変化はなく、今後とも同様の良好な住環境を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 126万9,504 円 1平米 38万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 126万6,198 円 1平米 38万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 126万6,198円 1平米 38万3,000円
前年から次年への変動率 4.8 ％
2019年	1坪 117万6,936円 1平米 35万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)国内の景気は緩やかに持ち直し、又、個人消費も持ち直している。金融緩和と低金利を背景に個人、不動産業者の住宅地への需要は旺盛である。 (2)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。
地域要因
(1)さいたま新都心駅徒歩圏の住宅地域で、売地が少なく人気が高い。マンション価格の高騰、土地の希少性も相俟って地価は強含みで上昇した。 (2)開発の進むさいたま新都心駅徒歩圏に位置する区画整然とした選好性の高い住宅地域。高い稀少性を反映し地価も依然強含みにて推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	37万7,522 円／平米 124万8,088 円／坪
推定価格 平米 坪	41万1,123 円／平米 135万9,173 円／坪
標準価格 平米 坪	40万1,096 円／平米 132万6,023 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,668 円／平米 99万7,314 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,890 円／平米 100万7,966 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,068 円／平米 126万3,117 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,752 円／平米 140万4,230 円／坪
推定価格 平米 坪	42万5,155 円／平米 140万5,562 円／坪
標準価格 平米 坪	39万2,934 円／平米 129万9,040 円／坪
査定価格 平米 坪	41万7,000 円／平米 137万8,602 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,850 円／平米 67万7,234 円／坪
推定価格 平米 坪	33万4,331 円／平米 110万5,298 円／坪
標準価格 平米 坪	35万1,557 円／平米 116万2,247 円／坪
査定価格 平米 坪	37万3,000 円／平米 123万3,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	133 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区吉敷町３丁目１５１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,902 円／平米 70万548 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,660 円／平米 81万5,458 円／坪
標準価格 平米 坪	35万2,371 円／平米 116万4,939 円／坪
査定価格 平米 坪	37万4,000 円／平米 123万6,444 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情