路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区桜木町1-8-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 882万7,020 円
1平米当たり	1平米 267万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,252万9,740 円 1平米 379万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (760 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,249万6,680 円／坪 1平米 378万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県内主要駅至近の高度商業地域等が圏域。県内随一の商業地で需要者は大手企業、投資法人及び大手不動産業者等である。新型コロナの影響は一段落し、オフィスや店舗需要も依然として安定的に推移している。区画整理地内における集積性の高まりや再開発事業の進捗に伴う発展期待性は高く、需要に対して供給が極めて少ない状況も継続しているため、地価は上昇傾向を維持している。複合不動産としては総額１０億円前後の物件が需給の中心である。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線沿線主要駅（大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅等）を中心に位置する商業地域である。需要者は投資法人及び転売目的の不動産業者等が中心である。大宮駅周辺地域約１３０ｈａは都市再生緊急整備地域に指定され、西口においては大宮駅西口第３－Ｂ地区市街地再開発事業が進行している。近隣地域は大宮駅西口における高度商業地域の中心に位置しており繁華性の程度が高いことから、商業地域としての位置付けは相対的に高位である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は大宮駅西口至近にある高度商業地域にあり、店舗、事務所需要が強い。需要者の中心は収益性を重視して投資判断を行う投資法人及び転売を目的とした大手不動産業者等が中心である。価格判定に当たっては市場実勢を反映する比準価格とともに、収益価格も重要な指標である。よって、本件評価に当たっては収益価格と比準価格を相互に関連づけ、前年価格、代表標準地からの検討を加え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、埼玉県を代表する高度商業地域に所在する。その価値は主として不動産の収益性から形成されることから、実証的な価格である比準価格と不動産の収益性を反映する収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	229.9 坪 (760 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	百貨店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	650 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	30 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	20 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	650 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)百貨店、銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、埼玉県を代表する高度商業地である。都市再生緊急整備地域に指定された点等も相まって、駅前商業地域として益々発展していくものと予測する。 (2)店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、埼玉県随一の高度商業地である。都市再生緊急整備地域に指定され、駅前商業地域として益々発展するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1,289万3,400 円 1平米 390万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,282万7,280 円 1平米 388万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1,289万3,400円 1平米 390万円
前年から次年への変動率 6.2 ％
2022年	1坪 1,180万2,420円 1平米 357万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,282万7,280円 1平米 388万円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 1,180万2,420円 1平米 357万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。 (2)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。
地域要因
(1)大宮駅西口至近に位置する埼玉県を代表する高度商業地域。顕示性、稀少性が高く、周辺大型開発事業の進行等も相俟って地価は依然上昇傾向にある。 (2)大宮駅西口の高度商業地域で、稀少性や収益性に着目した底堅い需要により地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	257万9,061 円／平米 852万6,376 円／坪
推定価格 平米 坪	258万9,285 円／平米 856万176 円／坪
標準価格 平米 坪	395万3,107 円／平米 1,306万8,972 円／坪
査定価格 平米 坪	435万 円／平米 1,438万1,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	286万7,847 円／平米 948万1,102 円／坪
推定価格 平米 坪	289万5,160 円／平米 957万1,399 円／坪
標準価格 平米 坪	360万945 円／平米 1,190万4,724 円／坪
査定価格 平米 坪	396万 円／平米 1,309万1,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	243万7,500 円／平米 805万8,375 円／坪
推定価格 平米 坪	244万2,014 円／平米 807万3,298 円／坪
標準価格 平米 坪	341万5,404 円／平米 1,129万1,326 円／坪
査定価格 平米 坪	376万 円／平米 1,243万560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町１丁目８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	423万6,272 円／平米 1,400万5,115 円／坪
推定価格 平米 坪	461万7,536 円／平米 1,526万5,574 円／坪
標準価格 平米 坪	503万5,481 円／平米 1,664万7,300 円／坪
査定価格 平米 坪	554万 円／平米 1,831万5,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情