路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区仲町1-77-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 350万4,360 円
1平米当たり	1平米 106万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,900万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 436万3,920 円／坪 1平米 132万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は飲食店舗が相当数集積し、繁華性が高い県内主要駅周辺の商業地域である。需要者は、法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。コロナ禍中は店舗需要が停滞し、空き店舗も目立っていたが、行動制限が緩和されるに従い、徐々に店舗需要が回復し、１階路面ではほぼ空き店舗は見られない状態にまで回復している。市場の中心価格帯は１，３００～１，５００千円／㎡程度と判断されるが、取引当事者の属性等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は、主として大宮駅を中心に、埼玉県内主要駅至近の繁華性が高い商業地域。需要者は、法人、個人投資家、不動産業者等が中心である。従来、供給が限定的な中、集客力等を背景に需要が旺盛なエリアである。新型コロナの影響が相対的に大きく、地価下落が継続したが、社会経済活動の正常化が進む中で、取得及び賃貸需要の回復傾向がみられる。中心価格帯は土地で概ね１３００千円／㎡～１５００千円／㎡程度であるが物件による個別性が大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、飲食店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域に存する。需要者は収益性や投資採算性を重視する投資家層が中心であるが、自社利用目的や転売目的など資産性に着目した取引も認められる。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中層の飲食店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、主たる需要者である法人や投資家は、意思決定において、投資目的の観点からみた収益性のほか、同種の不動産との比較も重視すると考えられる。よって、周辺類似地域等における取引事例を採用して求め、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅南東方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の飲食店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	0 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店を中心とした店舗が建ち並ぶ商業地域である。県内有数の歓楽街であり、今後も現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)大宮駅徒歩圏内の飲食店等が建ち並ぶ繁華性が高い商業地域で、未利用地は少なく、今後とも既存建物の建替え等を中心に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 449万6,160 円 1平米 136万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。大宮駅周辺では複数の再開発事業が進行中であるが、市場公開される出物は極めて少なく、高値取引も多い。 (2)各種政策の効果もあって景気が緩やかに持ち直している中、企業収益の改善や企業の業況判断の持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)コロナ禍における行動制限が緩和されるに従い、弱いながらも店舗需要が回復し、地価は回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響で地価は弱含みとなったが、客足の回復傾向や新規出店も一部でみられるようになり、地価は下落基調を脱している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万2,433 円／平米 367万7,703 円／坪
推定価格 平米 坪	116万2,492 円／平米 384万3,199 円／坪
標準価格 平米 坪	135万6,467 円／平米 448万4,480 円／坪
査定価格 平米 坪	136万 円／平米 449万6,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	88万6,800 円／平米 293万1,761 円／坪
推定価格 平米 坪	88万888 円／平米 291万2,216 円／坪
標準価格 平米 坪	141万6,219 円／平米 468万2,020 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万3,953 円／平米 315万3,769 円／坪
推定価格 平米 坪	99万9,743 円／平米 330万5,150 円／坪
標準価格 平米 坪	126万5,497 円／平米 418万3,733 円／坪
査定価格 平米 坪	127万 円／平米 419万8,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区仲町１丁目７７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	97万5,500 円／平米 322万5,003 円／坪
推定価格 平米 坪	106万1,105 円／平米 350万8,013 円／坪
標準価格 平米 坪	140万3,578 円／平米 464万229 円／坪
査定価格 平米 坪	140万 円／平米 462万8,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情