路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区桜木町4-199-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 680m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,000万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万2,974 円 1平米 37万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億7,000万 円 (448 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万6,280 円／坪 1平米 38万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東北線、東武野田線およびニューシャトル沿線を中心とした駅周辺部に位置する商業地域。需要者は、自用目的の事業者や投資法人等が中心である。景気は各種政策の効果により持ち直しの動きが見られ、企業収益や設備投資が回復傾向にあることから、事業者サイドには不動産への投資意欲が戻りつつある。取引の中心は、３５０千円／㎡～４００千円／㎡程度であるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。 (2) 同一需給圏はＪＲ東北線沿線で、大宮駅を中心とした駅周辺部の商業地域である。需要者は、法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。大宮駅西口周辺及び外延部の商業地域にあっては、市街地再開発事業等の進捗とその波及効果により需要の裾野を広げているが、出物は少なく、圏内の取引は限定的である。市場の中心価格帯は３５０～４００千円／㎡程度と判断されるが、取引当事者の属性等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗、事務所、一般住宅等が混在する既成商業地域に存する。需要者の中心は収益性から意思決定を行う投資法人等で、収益性を反映する収益価格について着目されるのが一般的である。その一方、大宮駅西口周辺部の商業地域においては、市場性を反映した比準価格も依然重視される傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付けて、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、店舗、事務所、一般住宅等が混在する近隣商業地域に存する。需要者は収益性や投資採算性を重視する投資家層が中心であるが、単価と総額との関連から自社利用目的や転売目的など資産性に着目した取引も多い。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅西方
距離	680 m
土地の状態
土地面積	135.5 坪 (448 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
標準地の範囲
東	60 m
西	45 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	28 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事務所、一般住宅等が混在する商業地域であるが、発展が著しい大宮駅西口の周辺部に位置することから、今後も徐々に繁華性が高まっていくものと予測する。 (2)複数の市街地再開発事業が進行中のＪＲ「大宮」駅西口の周辺部に位置する。立地的な優位性を活かして事務所環境等も徐々に高まっていくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万9,340 円 1平米 39万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万9,340円 1平米 39万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 121万9,914円 1平米 36万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。大宮駅周辺では複数の再開発事業が進行中であるが、市場公開される出物は極めて少なく、高値取引も多い。
地域要因
(1)発展が著しい大宮駅西口の周辺部に位置することから、今後も徐々に繁華性が高まっていくものと予測する。 (2)地域内に特段の変動要因は認められないが、大宮駅周辺での複数の市街地整備が進行中であることから、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万6,896 円／平米 117万9,898 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,180 円／平米 117万4,225 円／坪
標準価格 平米 坪	40万2,698 円／平米 133万1,320 円／坪
査定価格 平米 坪	40万3,000 円／平米 133万2,318 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,982 円／平米 118万3,488 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,916 円／平米 121万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	36万7,548 円／平米 121万5,114 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,700 円／平米 103万3,786 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,393 円／平米 117万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	39万9,541 円／平米 132万883 円／坪
査定価格 平米 坪	40万 円／平米 132万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区桜木町４丁目１９９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	25万2,928 円／平米 83万6,180 円／坪
推定価格 平米 坪	27万1,441 円／平米 89万7,384 円／坪
標準価格 平米 坪	38万2,850 円／平米 126万5,702 円／坪
査定価格 平米 坪	38万3,000 円／平米 126万6,198 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情