路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区土手町2-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	大宮駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,910万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 162万3,246 円 1平米 49万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,940万 円 (161 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 162万9,858 円／坪 1平米 49万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はさいたま市大宮区、同北区を中心とした幹線道路沿いの商業地域である。需要者は法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。前面道路では道路拡張を伴う歩道整備事業が進行中であり、既存建物の取壊しや建替え等に伴い土地の高度利用化が進みつつあるが、市場供給は少なく、圏内の取引は限定的である。市場の中心価格帯は４５０～５５０千円／㎡程度と判断されるが、取引当事者の属性等によりまちまちである。 (2) 同一需給圏は大宮駅又はさいたま新都心駅勢圏、これに準ずる北大宮駅等の各駅勢圏にある中心市街地の幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後商業地。需要者の中心は法人企業である。新型コロナを背景とする景気の先行き不透明感が後退し、法人企業の景況感も改善し、上記各駅勢圏の商業地においても土地需要は底堅く推移している。中心価格帯は４８０千円／㎡～５３０千円／㎡と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、旧中山道沿いの路線商業地域に存する。需要者は収益性や投資採算性を重視する投資家層が中心であるが、単価と総額との関連から自社利用目的や転売目的など資産性に着目した取引も多い。よって、実際の取引価格により求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を幾分関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域にあり、賃貸市場は形成されているが、採用する還元利回りの把握がしづらく、現実の取引においては周辺の取引事例が重視されている。従って本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大宮駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	48.7 坪 (161 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
標準地の範囲
東	25 m
西	40 m
南	15 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)現状は旧中山道沿いに中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶやや繁華性の低い商業地域であるが、前面道路では歩道整備事業が進行中であることから、今後は土地利用の改善が進み、高度利用化が進むものと予測される。 (2)中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ旧中山道沿いの大宮駅勢圏の商業地域で、今後も建替え等により高度利用化が進み、熟成度を徐々に高めていくものと予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 166万6,224 円 1平米 50万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万2,754 円 1平米 50万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 166万6,224円 1平米 50万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 157万6,962円 1平米 47万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万2,754円 1平米 50万9,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 157万6,962円 1平米 47万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。大宮駅周辺では複数の再開発事業が進行中であるが、市場公開される出物は極めて少なく、高値取引も多い。 (2)新型コロナを背景とした不確実性が後退し、法人企業の景況感の改善により設備投資に対する積極的な姿勢が広がりつつある。
地域要因
(1)旧中山道沿いの路線商業地域であり、歩道整備事業による用地買収が進捗中である。地価は上昇傾向にある。 (2)旧中山道沿いに形成される商業地域で、一定の土地需要が認められ、地価は強含み基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,900 円／平米 183万7,805 円／坪
推定価格 平米 坪	56万7,018 円／平米 187万4,562 円／坪
標準価格 平米 坪	60万19 円／平米 198万3,663 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	35万7,982 円／平米 118万3,488 円／坪
推定価格 平米 坪	36万7,916 円／平米 121万6,330 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,210 円／平米 162万3,940 円／坪
査定価格 平米 坪	49万1,000 円／平米 162万3,246 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,700 円／平米 103万3,786 円／坪
推定価格 平米 坪	35万4,393 円／平米 117万1,623 円／坪
標準価格 平米 坪	52万2,704 円／平米 172万8,059 円／坪
査定価格 平米 坪	52万3,000 円／平米 172万9,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５ｋ０３０１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	埼玉県
市区町村	さいたま市大宮区
地域	埼玉県さいたま市大宮区土手町２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,668 円／平米 99万7,314 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,890 円／平米 100万7,966 円／坪
標準価格 平米 坪	49万7,374 円／平米 164万4,318 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情