土地路線価格
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路線価 (2023) 埼玉県さいたま市大宮区大成町2-277-1外 坪・平米

2023
路 線 価
埼玉県 さいたま市大宮区
埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外 (さいたま大宮)
  • 周辺状況: 商業地 (中層の事務所ビル等の建ち並ぶ路線商業地域)
  • 大宮駅 から 1300m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
61万1,610
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
18万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 埼玉県 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
価格時点 2023
駅名 大宮駅 から 1300m
路線価
1坪当たり 1坪 61万1,610
1平米当たり 1平米 18万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
7,720万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 77万3,604
1平米 23万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
7,690万
(330 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 77万298 円/坪
1平米 23万3,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大宮区、北区等に立地する路線型商業地域等である。需要者は自用目的の事業者や賃貸ビル事業者、法人投資家、転売目的の業者等である。中低層の事務所ビルや店舗ビルが建ち並び、車両通行量に恵まれている反面、商業繁華性にはやや乏しい面がみられる。コロナ禍の影響は緩和しており景気も回復途上にあるため、不動産への投資意欲も戻りつつあり地価も微増基調を維持している。土地建物一体として2億円台程度の物件が需給の中心である。

(2) 同一需給圏はさいたま市大宮区および北区内に形成される、国道17号やこれに準ずる幹線県道、市道沿いの路線商業地域である。需要の中心は自用目的の事業者や貸ビル業者等である。景気は各種政策の効果により持ち直しの動きが見られ、企業収益や設備投資が回復傾向にあることから、事業者サイドには不動産への投資意欲が戻りつつある。取引の中心は200千円/㎡~250千円/㎡程度と判断されるが、取引当事者の事情等に左右されがちである。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件標準地は国道17号沿いの郊外路線型の商業地域に存し、需要者の中心は収益性に着目して意思決定を行う法人等を含め様々ではあるが、かかる商業地では、取引の指標として市場実勢を反映した比準価格の重要性が依然高い。よって、本件では、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象標準地は、国道17号沿いのロードサイド型店舗や中低層の事務所ビル等が連たんする路線商業地域に存する。当該地域は投資目的より寧ろ営業拠点としての立地が重視され取引されることから、市場の実態を反映し実証的である比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 大宮駅北西方
距離 1300 m
土地の状態
土地面積 99.8 坪 (330 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中層の事務所ビル等の建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 さいたま市大宮区埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
標準地の範囲
35 m
西 15 m
50 m
85 m
標準的使用
標準的使用 中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 18.8 m
奥行き 18.1 m
面積 330 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 16m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は中層の事務所ビル等の建ち並ぶ路線商業地域である。路線商業地として熟成しており今後もほぼ同様な商環境を維持するものと予測する。

(2)中層事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ熟成度の高い国道17号沿いの商業地域で、当面現状維持程度に推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 79万6,746
1平米 24万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 78万6,828
1平米 23万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 79万6,746
1平米 24万1,000
前年から次年への変動率 2.2 %
2022年
1坪 75万7,074
1平米 22万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 78万6,828
1平米 23万8,000
前年から次年への変動率 1.7 %
2019年
1坪 75万7,074
1平米 22万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は、各種政策効果もあって緩やかに持ち直しており、住宅建設も底堅い動きとなっているが、金融資本市場の変動等の影響には留意すべきである。

(2)景気は、ウィズコロナの下で、各種政策の効果もあり徐々に回復しているが、物価上昇や海外経済の減速等による下振れリスクにも留意すべきである。

地域要因
(1)大宮駅西口の商業中枢部から外れた国道沿いの路線商業地である。地域要因に特段の変動要因はみられない。

(2)中層事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ熟成度の高い国道17号沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 5k0303
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市大宮区
地域 埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
23万2,283 円/平米
76万7,928 円/坪
推定価格 平米
22万5,359 円/平米
74万5,037 円/坪
標準価格 平米
24万768 円/平米
79万5,979 円/坪
査定価格 平米
24万1,000 円/平米
79万6,746 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 5k0205
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市北区
地域 埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
32万2,091 円/平米
106万4,833 円/坪
推定価格 平米
22万9,645 円/平米
75万9,206 円/坪
標準価格 平米
24万5,347 円/平米
81万1,117 円/坪
査定価格 平米
24万5,000 円/平米
80万9,970 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 5k0301
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市大宮区
地域 埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
30万1,668 円/平米
99万7,314 円/坪
推定価格 平米
30万4,890 円/平米
100万7,966 円/坪
標準価格 平米
23万2,209 円/平米
76万7,683 円/坪
査定価格 平米
23万2,000 円/平米
76万6,992 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 5k0301
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市大宮区
地域 埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
31万2,700 円/平米
103万3,786 円/坪
推定価格 平米
35万4,393 円/平米
117万1,623 円/坪
標準価格 平米
24万8,174 円/平米
82万463 円/坪
査定価格 平米
24万8,000 円/平米
81万9,888 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 5k0303
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 埼玉県
市区町村 さいたま市大宮区
地域 埼玉県さいたま市大宮区大成町2丁目277番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
33万3,285 円/平米
110万1,840 円/坪
推定価格 平米
31万4,551 円/平米
103万9,906 円/坪
標準価格 平米
23万9,932 円/平米
79万3,215 円/坪
査定価格 平米
24万 円/平米
79万3,440 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 10.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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